V kolikšni meri se Airbnb zažira v najemniški trg

V prestolnici se kot vse večji problem kaže pomanjkanje stanovanj in posledično višje najemnine. V kolikšni meri k temu prispeva Airbnb? To smo poskušali ugotoviti pri Pod črto.

Fotografija: Lenart J. Kučić / Pod črto

Tom študira kompozicijo na ljubljanski glasbeni akademiji. Skupaj z dvema sostanovalcema je živel na Prulah, kar mu je zelo ustrezalo. Vsak je imel svojo sobo, najemnina je bila ugodna, do akademije in konservatorija pa je imel samo nekaj minut hoje. Letos poleti pa jih je lastnik stanovanja obvestil, da se bo preselil v tujino in prodal stanovanje. Zato si morajo poiskati novo bivališče.

»Poleti in jeseni smo preiskali vse ponudbe na nepremičninskih oglasnikih, polepili letake po soseski in bili dejavni na družabnih omrežjih. Toda nikakor nismo našli primerne sobe. Cene najema za dvosobno stanovanje so bile izjemno visoke, saj so se začele pri 700 evrih ali več na mesec, kar je bilo dvakrat več kot takrat, ko smo nazadnje iskali stanovanje. Potem smo iskanje razširili na druge predele mesta, a si nismo mogli privoščiti ničesar, kar bi bilo vsaj približno blizu naših fakultet. Na koncu smo skoraj po čudežu našli ponudbo za hišo na Rudniku, a je bilo treba pred vselitvijo opremiti celo spodnje nadstropje.«

Lastnica jim je že ob vselitvi povedala, da se bodo morali naslednje poletje odseliti, ker da bo celo hišo oddajala turistom na Airbnb. Lahko pa se vrnejo po koncu sezone. »Ljudje mislijo, da študentom takšen dogovor ustreza, ker nam čez poletje ni treba plačevati stroškov in najemnine. Toda zame to pomeni, da bom moral svoj klavir, note in ostale stvari za tri mesece preseliti domov na Bled, potem pa jih tovoriti nazaj,« je povedal mladi skladatelj. In dodal, da je slišal tudi že za primere, ko so hoteli lastniki stanovanja med turistično sezono izseliti celo družino. »Kar v resnici pomeni, da takšno stanovanje najbrž ni več primerno niti za študentske potrebe, kaj šele za družino.«

Na Pod črto smo v zadnjem letu izvedeli še za veliko podobnih primerov.

Več ljubljanskih študentov in drugih najemnikov nam je povedalo, da so se morali izseliti, ker da so lastniki oddali nepremičnino na Airbnb. »Zasebniki svojih stanovanj ne oddajajo več najemnikom za dlje časa, ampak raje kratkoročnim odjemalcem, saj od njih iztržijo višjo ceno kot od mesečnih najemnin. Študentom, ki bi zaradi različnih razlogov raje živeli pri zasebnikih, tako ne ostane več veliko možnosti in si posteljo poiščejo v študentskih domovih. Ti pa so zaradi tega prepolni in čakalne dobe lahko trajajo tudi do nekaj mesecev, saj je v Študentskih domovih Ljubljana približno štirikrat manj postelj kot je študentov na Univerzi v Ljubljani,« so nam povedali na ljubljanski študentski organizaciji.

Podobno ugotavljajo nekateri organizatorji dogodkov ali mednarodnih izmenjav, ki da zaradi visoke cene najemnin in pomanjkanja stanovanj v Ljubljani skoraj ne morejo več namestiti gostujočih študentov ali profesorjev.

»Razpoložljivost nastanitvenih možnosti za tuje študente, ki prihajajo na študij ali izmenjavo v Ljubljano, se je po naših izkušnjah znižala za 80 odstotkov,« je povedala profesorica Andreja Cirman, ki na ekonomski fakulteti raziskuje področje nepremičnin. »Nekateri nam sami povedo, da bodo stanovanje oddali preko Airbnb,« je dejala Cirman in dodala, da ima takšno pomanjkanje namestitev dolgoročne posledice za fakulteto. »Če tuji študenti ne bodo prihajali k nam, ker ne bodo imeli kje bivati, potem bodo tudi naši študenti teže hodili na izmenjave, saj sistem deluje na vzajemnosti«.

Airbnb je popolnoma spremenil ljubljanski nepremičninski trg, meni tudi Zarja B. Mavec z nepremičninske agencije Inalbea, ki se med drugim ukvarja tudi z upravljanjem in oddajanjem stanovanj preko omenjene delitvene platforme. »Trisobna stanovanja na Viču se oddajajo za 1100–1200 evrov na mesec, prej pa jih je bilo mogoče najeti za 500–600 evrov. Veliko ljudi kupuje nepremičnine kot naložbo za kratkoročno oddajanje. Tisti, ki so ostali pri dolgoročnem najemu, pa so tako povišali najemnine, da niso dosegljive za splošno prebivalstvo. Le kdo si lahko pri današnjem standardu privošči plačevati med 800–1000 evrov na mesec samo za najemnino,« se je vprašala Mavec.

Pomanjkanje nepremičnin za dolgoročen najem opažajo tudi tisti, ki si lahko privoščijo omenjene zneske, nam je povedal direktor agencije Tour AS Uroš Buda. »Trenutno iščemo stanovanje za tujo državljanko, ki bi ga najela za šest let. Pripravljena je plačati dva tisoč evrov na mesec, a nikakor ne najde ničesar primernega. Na trgu dolgoročnih najemov je to jesen izjemno malo ponudbe,« je dejal Buda. In ocenil, da gre najverjetneje za učinek delitvenih platform.

Vsi naši sogovorniki so se strinjali, da so v zadnjem letu opazili velike spremembe na ljubljanskem trgu nepremičnin, zlasti na področju dolgoročnega najema. Cene nepremičnin da so se dvignile, višina najemnin skoraj podvojila, ponudba dolgoročnih najemov pa zmanjšala. Med glavnimi razlogi za omenjene trende so brez izjeme izpostavili Airbnb.

Toda uradni podatki njihovih navedb ne potrjujejo v celoti. Na geodetski upravi (GURS) so ugotovili, da so se povprečne najemnine v Ljubljani v zadnjih dveh letih le minimalno povečale. V naši raziskavi pa smo našli samo 797 stanovanj in sob, za katera je mogoče sklepati, da zaradi platforme Airbnb morda niso dostopna na dolgoročnem najemniškem trgu, kar po naših ocenah predstavlja razmeroma majhen delež celotnega najemnega trga v Ljubljani. Airbnb bi tako lahko bil eden izmed razlogov za pomanjkanje stanovanj in zviševanje najemnin – zagotovo pa ne glavni in ne edini.

Zemljevid vseh stanovanj in sob v Ljubljani, ki so v obdobju december 2017–november 2018 dobila vsaj en komentar uporabnikov v vsaj štirih posameznih mesecih (797 stanovanj in sob). Za podrobnosti klikni na posamezno ikono na zemljevidu. Oblikovanje zemljevida: Danes je nov dan.

Ali to pomeni torej, da splošno sprejeto prepričanje poznavalcev nepremičninskega trga o velikih vplivih Airbnb ni pravilno? Ne nujno. Razhajanje med mnenji poznavalcev in dejanskimi podatki morda kaže, da v Sloveniji še nimamo dovolj podatkov in primernih orodij, s katerimi bi lahko ocenili dejanske vplive delitvenih platform na nepremičninski trg.

V prejšnjem članku smo ocenili obseg ponudbe nepremičnin na Airbnb in pokazali, da država obravnava oddajo stanovanj na delitvenih platformah predvsem kot gostinsko in turistično dejavnost. A je pri tem popolnoma spregledala nastanek novega najemnega trga, ki ga je v omogočil Airbnb. Trga stanovanj, ki so trajno na voljo za kratkoročni najem. In ki imajo lahko kljub razmeroma majhnemu deležu glede na celotno ponudbo najemov nesorazmerno velike družbene posledice. Denimo povišanje najemnin in manjše dostopnosti najemniških stanovanj za meščane.

Preberite tudi: Airbnb v Ljubljani: od delitvene ekonomije v tržno dejavnost

Neznan obseg najemnega trga

Prvi pomemben podatek za analizo vpliva Airbnb na najemniški trg smo letos pridobili sami. V naši raziskavi Airbnb smo od julija do novembra analizirali uporabo platforme v Ljubljani in ocenili, da je bilo na platformi registriranih približno 1600 nepremičnin – sob, celih stanovanj ali hiš. Od tega je bilo nekaj manj kot 800 nepremičnin – stanovanj in sob – v ponudbi štiri mesece ali več, kar pomeni, da najverjetneje niso bile na voljo za dolgoročni najem. Od tega je bilo 655 stanovanj in 142 sob.

Toda s katerim podatkom je sploh mogoče primerjati teh 800 nepremičnin na Airbnb, ki bi lahko najbolj neposredno vplivale na ponudbo dolgoročnega najema?

Prvo primerjavo ponuja ocena statističnega urada (SURS), po kateri so v Ljubljani leta 2015 skupaj zabeležili 10.726 najemnih stanovanj – profitih in neprofitnih. Od tega jih je bilo 6304 v neprofitnem najemu, 765 v službenem in 319 v namenskem najemu. Ostane torej 3328 stanovanj v tržnem najemu.

Ali to pomeni, da je Airbnb v Ljubljani s 655 stanovanji prevzel skoraj petino trga dolgoročnega (tržnega) najema? Ne, saj med podatkoma ni neposredne povezave. Uradno število dolgoročnih najemov stanovanj se je od leta 2015 sicer res zmanjšalo zaradi »preusmerjanja najemodajalcev v donosnejše kratkoročno oddajanje stanovanj turistom prek spletnih posrednikov,« lahko preberemo v letošnjem poročilu geodetske uprave (GURS) o najemnem trgu nepremičnin za leti 2016 in 2017. Toda število dolgoročnih najemov se je zmanjšalo le za dobrih 200 – bistveno manj, kot je »trajnih« nepremičnin na Airbnb. Katere nepremičnine so torej prišle na Airbnb?

Na GURS so nam povedali, da zaznavajo povečano število nakupov stanovanj kot naložbe z namenom kratkotrajnega oddajanja. Kar pomeni, da so med ponujenimi nepremičninami na Airbnb tudi takšne, ki jih prej ni bilo na najemnem trgu.

Podobno meni Zarja B. Mavec, ki opozarja, da vse ponujene nepremičnine na Airbnb niso neposredno osiromašile ponudbe dolgoročnega najema. »Na Airbnb je prišlo veliko novih nepremičnin. Ljudje so vzeli kredite in kupili stanovanja, ki so jih uredili samo za oddajanje turistom. Na Airbnb pogosto najdemo preurejene poslovne prostore, pisarne ali salone, ali celo nekdanje skupne prostore v blokih, kot so sušilnice. Poznam tudi več primerov, da so se za oddajanje praznega stanovanja prvič odločili posamezniki, ki živijo in delajo v tujini. Airbnb je zato celo povečal absolutno ponudbo nepremičnin, ki jih je mogoče najeti. A žal za precej višjo ceno kot prej,« je sklenila Mavec.

Uradni podatki GURS tudi ne potrjujejo bistvenega dviga najemnin. V poročilu o najemnem trgu nepremičnin za leti 2016 in 2017 so izračunali, da se je povprečna cena najemnine v Ljubljani s 300 evrov leta 2016 dvignila na 320 evrov leta 2017. Za stanovanja, večja kot 71 kvadratnih metrov, v mestnem središču je bilo treba lani uradno odšteti v povprečju 670 evrov, za stanovanja, velika med 41–71 kvadratnimi metri, pa v povprečju 400 evrov.

Toda te številke so po mnenju naših sogovornikov bistveno prenizke in ne odražajo realnega števila stanovanj in realnih cen na najemnem trgu.

Pri oceni števila stanovanj bi morali upoštevati še obseg najemov na črno. Ocene, koliko je najema na črno, nam ni upal podati nihče. Vsi sogovorniki so nam povedali le, da je število najemov na črno zelo visoko.

Nezanesljivi so tudi podatki o višinah najemnin. Najemodajalci v pogodbah namreč navajajo nižje vrednosti najemnin od dejanskih. Med pogostimi praksami navajajo primere, ko najemodajalec in najemnik na pogodbo zapišeta ceno najemnine, ki še ni preveč očitno prenizka – denimo 300 evrov na mesec – razliko do tržne cene (600 evrov) pa poravnata v gotovini ali s prikazom tekočih stroškov. Možnost prenizke ocene priznavajo tudi na GURS, saj so v sklepu poročila zapisali, da je višina izračunanih stanovanjskih najemnin v poročilu problematična zaradi »nekakovostnega poročanja«.

To še posebej velja za območja z najvišjimi najemninami, denimo Ljubljano. »Razloge gre iskati v razmeroma visoki davčni obremenitvi dohodka fizičnih oseb iz oddajanja nepremičnin v najem in v izredno težko nadzorljivi kakovosti poročanja o najemnih poslih fizičnih oseb v Evidenco trga nepremičnin,« so zapisali avtorji poročila. Kar pomeni, da lahko fizične osebe, ki oddajajo večino stanovanj v dolgoročnem najemu, navajajo napačne podatke.

Če povzamemo: iz uradnih podatkov ni mogoče ugotoviti, koliko stanovanj se je z dolgoročnega najemnega trga preselilo na Airbnb, koliko je novih nepremičnin na trgu kratkoročnega najema in koliko je legaliziranega »črnega« oddajanja. Prav tako ni mogoče izračunati dejanskega vpliva delitvenih platform na povišanja najemnin, ker v javni evidenci ni realnih podatkov. Zato smo poskusili preveriti še tretji potencialni učinek Airbnb, na katerega so nas opozorili poznavalci trga nepremičnin: da je Airbnb na trgu nepremičnin sprožila nekakšno zlato mrzlico. Prepričanje, da je mogoče z oddajanjem na platformi zaslužiti bistveno več denarja kot z dolgoročnim najemom. Kar tudi dejansko spodbudi kratkoročno oddajanje stanovanj na platformi.

Vpliv Airbnb na ponudbo stanovanj v Ljubljani smo analizirali s pomočjo bralcev. Podprite naše delo v 2019!

Zlata mrzlica?

Po podatkih svetovalnega podjetja AirDNA so najbolj uspešni ponudniki z oddajo nepremičnine preko Airbnb v Ljubljani zaslužili dobrih 50.000 evrov na leto. Vendar so naši sogovorniki, ki tudi sami upravljajo z nepremičninami na Airbnb, ocenili, da je takšna ocena najbrž preveč optimistična. »Z dobrimi nepremičninami na iskani lokaciji je mogoče realno ustvariti za dobrih 30.000 evrov letnega prihodka – če ne upoštevamo stroškov vloženega dela. Večji donosi so prej izjema kot pravilo,« je dejal Uroš Buda. »Večina prihodkov pa je precej nižjih«.

V turistično razvitih mestih, kakršno postaja tudi Ljubljana, se celo leto splača oddajati nepremičnino na Airbnb. Te nepremičnine zato niso na voljo za dolgoročni najem. Fotografija Lenart J. Kučić / Pod črto

To ne pomeni, da se oddajanje preko Airbnb ne splača. Finančna motivacija za kratkoročno oddajanje je vsekakor večji zaslužek kot pri dolgoročnem oddajanju, nam je pojasnil osebni finančni svetovalec Marko Ploj pri finančni skupini Prima.

»Razmišljanje posameznikov je takšno: če oddam stanovanje dolgoročnemu najemniku, prejmem na mesec 500 evrov najemnine. Če pa ga oddam turistom, prejmem po 50 evrov na dan, kar v celem mesecu nanese kar 1.500 evrov.« Takšen izračun je morda veljal za prva leta Airbnb, ko je bilo mogoče nepremičnino brez večjega tveganja oddajati na črno. Danes pa je treba vključiti še plačilo vseh davkov in prispevkov, oceniti nezasedenost stanovanja in dodati stroške obratovanja, ki jih pri oddajanju turistom krijejo sami (stroške ogrevanja in upravljanja, elektriko, vodo, internet, televizijski prispevek in podobno). Te stroške pri dolgoročnem oddajanju prevzame najemnik, je opozoril Ploj.

Če se nekdo res ukvarja s turističnim oddajanjem stanovanj, je to vsekakor lahko bolj donosno od dolgoročnega oddajanja. Vendar mora upoštevati čas, ki ga je treba nameniti oddajanju, sprejemanju gostov, čiščenju in pranju posteljnine. Turisti po podatkih statističnega urada prenočijo približno 2,4-krat, kar pomeni, da je treba med »visoko sezono« vsaj trikrat na teden sprejeti goste in počistiti stanovanje. Ta opravila sicer lahko prepustimo drugim izvajalcem, a je treba takšno storitev plačati, kar spet spremeni ekonomiko kratkoročnega oddajanja.

»Poznam sicer primer, kjer so preko omenjene platforme za dva meseca oddali stanovanje direktorju nekega nemškega podjetja, s katerim niso imeli skoraj nič dela, zaslužili pa so okrog 3.500 evrov. Vendar so to bolj redki primeri,« je dodal Ploj.

Ploja je zanimalo, kakšni so donosi pri zelo pogostem scenariju, kjer lastniki med letom oddajajo stanovanje študentom, med poletno sezono (tri mesece) pa turistom. Za hipotetični primer naložbene priložnosti si je izbral manjše ljubljansko stanovanje v vrednosti 100.000 evrov, za nakup katerega bi kupec vzel 70.000 evrov posojila po fiksni obrestni meri za 15 let. Takšno stanovanje bi lahko preko Airbnb oddajal za 50 evrov na noč, študentom pa za 400 evrov na mesec. Od turistov bi mu po treh mesecih oddajanja in vseh poravnanih prispevkih ostalo slabih 2500 evrov (če bi imel normirane stroške), od devetih mesecev študentske najemnine pa dobrih 2200 evrov. Kar pomeni, da bi lahko ob 80-odstotni turistični zasedenosti stanovanja na leto skupaj zaslužil približno 4700 evrov ali v povprečju slabih 400 evrov na mesec. Kar je ob dobri sezonski zasedenosti še vedno bolje, kot če bi imel v stanovanju celo leto samo študenta. Le lastnega dela bi imel pri dolgoročni oddaji precej manj.

S podobnim izračunom se je v letošnji magistrski nalogi ukvarjala študentka ljubljanske ekonomske fakultete Taja Špacapan. Primerjala je štiri najbolj pogoste scenarije za oddajo nepremičnine v treh slovenskih občinah: Ljubljani, Bovcu in Trbovljah. Po prvem scenariju se je lastnik stanovanja odločil za dolgoročni najem. Po drugem se je registriral kot sobodajalec (delavec v gostinstvu), ki lahko nepremičnino po zakonu o gostinski dejavnosti oddaja največ pet mesecev. Po tretjem scenariju se je registriral kot samostojni podjetnik, ki lahko stanovanje oddaja brez omejitev celo leto. Zadnji scenarij pa je bil podoben, kot ga je predstavil Ploj: devetmesečno oddajanje študentom med študijskim letom in trimesečno oddajanje turistom med poletno sezono.

Špacapan je pri oceni upoštevala vse najpomembnejše dejavnike, ki so pomembni pri izračunu donosnosti nepremičnine: stroške, tveganje, zakonodajo, davčne in druge obveznosti. Med drugim je ugotovila, da najvišjo tekočo donosnost (dobrih sedem odstotkov) lastniku ljubljanske nepremičnine prinaša turistična oddaja samostojnega podjetnika (kot postranski poklic), pri čemer je predvidela 65-odstotno letno zasedenost. Približno podobno donosna sta sobodajalstvo ter kombinirano oddajanje študentom in turistom (nekaj več kot 3,5-odstotna tekoča donosnost), najmanj donosna pa je klasična dolgoročna oddaja za 11 mesecev (manj kot dvoodstotna donosnost).

Omenjena izračuna kažeta, da je sezonsko oddajanje nepremičnine preko Airbnb sicer manj donosno, kot bi bilo mogoče sklepati po domnevni »zlati mrzlici« na trgu nepremičnin, a se takšno oddajanje lastniku še vedno bolj splača kot dolgoročni najem – vsaj dokler je lokacija zanimiva za turiste. Ob tem imajo visoka pričakovanja tudi močan psihološki učinek. Če je dovolj lastnikov prepričanih, da bodo z oddajo turistom zaslužili več kot s stalnim najemnikom, bodo dali prednost turističnemu najemu. Zaradi tega se je po mnenju več sogovornikov že zmanjšala ponudba najemnih stanovanj in povišala cena dolgoročnih najemnin – tudi če bodo morda nekateri lastniki čez nekaj sezon ugotovili, da so zaslužili manj, kot so pričakovali.

Naša analiza Airbnb je pokazala, da je mogoče turistično zanimive lokacije v Ljubljani na delitvenih platformah oddajati čez celo leto, ne samo med poletno sezono. Izkušnje nekaterih tujih mest (Berlina, New Yorka …) so pokazale, da postanejo takšne nepremičnine v turistično razvitih krajih vse bolj donosna naložbena priložnost, zato jih pokupijo upravljavci, ki jih namenijo kratkoročnemu turističnemu najemu. Takšne nepremičnine so zasedene čez vse leto in se ne vrnejo nazaj na dolgoročni najemni trg. Delitvene platforme zato ne pomenijo samo potencialne nelojalne konkurence tradicionalnim turističnim namestitvam, kar je doslej poskušala omejiti slovenska država. Ampak tudi trajno vlivajo na dostopnost najemniških stanovanj v turistično razvitem mestu.

Posledice neurejenega trga

V prejšnjem prispevku smo pokazali, da v Sloveniji zaradi zakonskih omejitev tako rekoč ni mogoče oddajati nepremičnine po načelu souporabe ali delitvene ekonomije, kar je bil prvotni namen delitvenih platform, kakršna je Airbnb. Namesto tega je država dopustila, da je postal Airbnb predvsem platforma za tržno kratkoročno oddajanje stanovanj, ki pred pojavom platforme tako rekoč ni obstajalo, nam je povedala profesorica Andreja Cirman z ljubljanske ekonomske fakultete.

Pri tem je država naredila dve glavni napaki. Dopustila je, da je postal Airbnb nelojalna konkurenca turističnemu sektorju, ker ni znala strogo sankcionirati zlorab in prisiliti Airbnb, da mora delovati pod enakimi pogoji kot turistični sektor. Hkrati pa se je Airbnb do določene mere že »zažrl« tudi v že tako skromen trg dolgoročnih najemov, saj je lastnikom nepremičnin omogočil enostaven prehod v donosnejši trg kratkoročnih najemov, kar prej ni bilo mogoče. Takšen prehod po mnenju Cirman poleg potencialno večje donosnosti spodbuja tudi zakonodaja, ki v Sloveniji ni na strani dolgoročnega najema.

»V Sloveniji imamo veliko razliko med tem, kako ščitimo najemnika in najemodajalca. Vedno smo se zelo trudili za najemnika in zelo malo za najemodajalca. Ta ima po zakonu nekaj pravic, ampak postopki na sodiščih v primeru tožbe potekajo izjemno počasi in večinoma v škodo lastniku,« meni Cirman. Lastniki stanovanj so med drugim premalo zavarovani pred morebitnimi neplačniki, kar povečuje tveganja in odvrača potencialne najemodajalce. Pri oddaji preko Airbnb je takšno tveganje manjše, saj za plačilo poskrbi platforma. Tveganje bi lahko zmanjšali s posebno javno najemniško službo, kakršno poznajo v Belgiji, je predlagala Cirman. Ta najema stanovanja od lastnikov in jih nato oddaja najemnikom za daljša obdobja – za tri ali pet let – pri čemer prevzame tudi vzdrževanje in tveganja ob morebitnih neplačilih. Lastnike pa motivirajo tudi z davčnimi spodbudami, če stanovanje oddajo v neprofitni najem.

Brez takšnih ukrepov lahko pričakujemo, da se bo najemni trg še naprej »turistificiral«. Kar je problem tudi zato, ker primanjkljaja na najemniškem trgu v Sloveniji ne nadomeščamo z gradnjo novih stanovanj, še zlasti neprofitnih. »V Ljubljani je bilo med leti 2013–2017 vsako leto v povprečju zgrajenih samo 210 novih stanovanj, kar ne sledi potrebam meščanov,« pove Cirman.

Na ljubljanski občini (MOL) ocenjujejo, da je Airbnb pozitivno vplival na turistično ponudbo, saj je priskrbel dodatna ležišča, ki jih v najbolj obiskanih obdobjih zmanjka (poletna sezona, večje mednarodne konference in športni dogodki). Poleg tega so delitvene platforme privabile tudi turiste, ki raje bivajo pri zasebnih ponudnikih kot v hotelih. Vendar so tudi dodali, da Ljubljana ni »država v državi«, ki bi lahko sama oblikovala pravila za opravljanje dejavnosti preko Airbnb, kar so storila nekatera druga evropska mesta: Berlin, Amsterdam, Barcelona, Pariz ali Dunaj.

»Negativne vplive Airbnb lahko prepreči le država, in sicer tako, da ustrezno prilagodi zakonodajo ter uvede strožji in učinkovitejši nadzor nad oddajanjem,« so zapisali na MOL. Prav tako bi morala država prilagoditi stanovanjsko politiko in spodbujati izgradnjo neprofitnih stanovanj, ki jih v Ljubljani primanjkuje tudi zaradi premajhnega stanovanjskega fonda, menijo na MOL.

Zanimivo pa na MOL platforme Airbnb ne povezujejo z višanjem najemnin in pomanjkanjem stanovanj.

Pa je to dejansko problem? Težava je, da se ne občina ne država z vplivom Airbnb na pomanjkanje stanovanj in cene najemnin ne ukvarjata. Zato bi morali najprej opraviti temeljito analizo najemniškega trga, v kateri bi ugotovili vpliv te platforme na trg. Nato bi morali odločevalci predstaviti primerne ukrepe.

Kaj lahko storijo država in občine, če se bo izkazalo, da Airbnb ima negativne posledice na najemniški trg? Več evropskih mest je uvedlo obvezno registracijo ponudnikov nepremičnin in na platformi Airbnb omejilo obdobje, med katerim je dovoljeno oddajati stanovanje v kratkoročni najem preko Airbnb (na dva do tri mesece na leto). Z regulacijo kratkoročnega najema so hotela preprečiti siromašenje trga dolgoročnih najemov, kar bi bilo glede na naše ugotovitve smiselno tudi v Sloveniji. Vendar so izkušnje Berlina in drugih mest pokazale, da je nujna tudi regulacija samih delitvenih platform, saj niti velika mesta ne morejo zaposliti dovolj inšpektorjev, ki bi preganjali kršitve. V Amsterdamu so zato od Airbnb zahtevali, da morajo najemnikom obračunati tudi turistično takso – ne da je to prepuščeno vsakemu posameznemu uporabniku. V Parizu pa bo moral Airbnb odstraniti ponudbe, pri katerih lastniki ne bodo navedli svoje registracijske številke, ki jo potrebujejo za zakonito oddajanje stanovanja.

Kakšen izmed takšnih ukrepov bi se kot primeren morda izkazal tudi pri nas – ko bomo ugotovili, kakšen vpliv ima Airbnb na slovenski najemniški trg.

Nastanek tega članka ste omogočili bralci z donacijami. Podpri Pod črto

Več o: #Airbnb #delitvena ekonomija #nepremičnine #Neprofitne najemnine #stanovanja

Deli zgodbo 3 komentarji



Več iz teme: Gospodarski razvoj in podjetništvo

H gospodarski blaginji bo pripomogla tako premišljena gospodarska politika in pravno okolje kot tudi uspešno in etično poslovanje podjetij. Na tem mestu spremljamo oboje.

58 prispevkov

Prekarnost in (ne)prostovoljni podjetniki

Država je v preteklosti podjetništvo spodbujala tudi s subvencijami za odprtje s. p.-jev. Izkazalo se je, da teh sto milijonov …

Tema: Gospodarski razvoj in podjetništvo
Mnenje,

Epizoda 13: So stanovanja dražja in manj dostopna zaradi Airbnb?

Airbnb je postal dežurni krivec za višje najemnine in slabšo dostopnost stanovanj v Ljubljani. V pogovoru pa ocenjujemo dejanske vplive …

Tema: Gospodarski razvoj in podjetništvo, Podcast
Podcast,

3 komentarji

Andrej Drapal 27. 12. 2018, 20.42

Airbnb je ponudil storitev, ki omogoča bolj optimalno izrabo nepremičnine. Lastniki, ki se jim računica glede na vse faktorje izide, tako dobijo večji donos na svojo nepremičnino. Dobro za njih, dobro za Airbnb.

Airbnb je popotnikom ponudil storitev, kjer lahko najamejo svojim potrebam in budgetu primerno turistično nastanitev. Turisti dobijo boljšo storitev za nižjo ceno. Dobro za njih, dobro za Airbnb.

Država in občina nista ustvarili tega premika-ne za lastnike nepremičnin, ne za turiste in ne za najemnike-tako da ne vem zakaj točno bi sedaj nenadoma lahko vstopili v situacijo in jo nekako izboljšali. Dolgoročni najemniki naj raje navijajo za naslednji Airbnb, ki se bo ukvarjal z izključno dolgoročnimi najemi in optimiziral še njihovo situacijo. Dva prej omenjena "odrešenika" v četrt stoletja namreč nista zmogla narediti, kar je Airbnb uspelo v štirih letih.

Martina Kaj 28. 12. 2018, 10.30

Pa se kako je res! Leta in leta se najemodajalci sami spopadamo z lahko trdim ze " kriminalno nastrojenimi dolgorocnimi najemniki", ki vedo, da lahko delajo kar hocejo, ker jih drzava sciti: ne placajo najemnine, so leta vseljeni, ne poravnavajo stroskov, grozijo, ko prides po najemnino in na koncu se razbijejo stanovanje, ko jih koncno uspes vreci ven. In jim nic ne mores, ker nicesar nimajo. Grozljivi stroski tozb, popravil brez niti davcnih olajsav, da niti ne govorimo o temu, koliko vlozenega casa in truda je potrebno, da si sploh kupis in uredis , oziroma da lahko sploh vzdrzujes nepremicnino! Ce se najemnikom zdi vse to macji kaselj, pa naj si kupijo nepremicnino, a ne?! Edino pravilno, da se najemodajalci obrnemo drugam, in nam je koncno dana moznost, da nismo vedno v minusu za nas trud! Airbnb ti zagotovi placilo, najemniki so preverjeni in z referencami, Airbnb financno prispeva, ce pride iz strani najemnikov do okvar, in siguren si, da bodo ti ljudje sli ven . Zakaj pa ne bi bila drzava postala "Airbnb za dolgorocni najem"? Naj pobira lepo svoje "procente-davke" in to zato, ker koncno sodeluje in zagotavlja, da bodo najemniki vse poravnali, ali sli takoj ven in naj prevzame financno odgovornost za vso skodo, ter naj sodeluje v vzdrzevanju vsaj z davcno olajsavo. Tako bomo vsi rade volje oddajali stanovanja za dogorocni najem, saj bo veliko manj dela s tem, kot z Airbnb.

Marko Petković 12. 1. 2019, 11.45

Ne more vsak oddajati preko Airbnb. Najpogostje hitro ugotovijo, da lokacija ni v redu, pogosto pa za to nimajo ne časa, ne volje, ne znanja. Večina uspešnih najemodajalcev preko Airbnb je v Ljubljani skoncentriranih v relativno ozkem pasu v strogem centru mesta. Pogosto je to že v peš coni, kjer so možnosti dostopa dodatno omejene. To je že po definiciji manj privlačno za povprečno slovensko družino. Obenem so v zadnjih desetih letih mnoga stanovanja ravno zaradi platform za kraktoročno oddajanje prišla na trg, pa sicer ne bi. Kar nekaj primerov poznam, ko so bila stara in vlažna stanovanja v dotrajanih 200-300 let starih hišah obnovljena in opremljena za oddajo turistom. Nič od tega v resnici ne "zažira" v fond stanovanj za dolgoročni najem, saj so turistom zanimive lokacije pogosto ravno tiste, ki so sicer nepraktične za lokalne prebivalce (hrup, gneča, parking, dostop,...). Lep primer je ravno strogi center Ljubljane.

Na ponudbo stanovanj za nakup bistveno bolj kot platforme za kratkoročno oddajanje (ki običajno predstavljajo le majhen delček razpoložljivih stanovanj) vpliva splošna gospodarska slika, dostopnost kreditov in z njo povezana investicijska dejavnost. Le-ta je po prvi krizi 2008 skoraj povsem zamrla. Nekaj odmevnih prodaj nekaj iz stečajnih mas (slabih) bank te situacije ni moglo in ne more spremeniti čez noč. Posledice so vidne danes, saj trg deluje. Po je povpraševanje bistveno večje od ponudbe, cena zraste. Stanovanj je namreč praktično zmanjkalo. Naj navedem samo primer New Yorka. Od leta 1974 do 1995 se je cena kvadratnega metra v povprečju zvišala za 250%. Takrat še dolgo ni bilo Airbnb-ja (nastal šele 2007).

Kar pa se tiče pomanjkanja stanovanj za dolgoročni najem, pa je tako. Večina se jih oddaja na črno, oz. se v pogodbe zapišejo manjši zneski. Zakaj? Pogoltna država (25% davka na 90% letne najemnine) in povsem nezaščiteni najemodajalci. Dokler se to ne bo uredilo, ni pričakovati sprememb. Kratkoročne platforme s tem nimajo ničesar.

Nenazadnje, nepremičnin ni nujno premalo v absolutnem številu. Morda so le nepravilno razporejene. Npr. ogromno stanovanj in hiš je že sedaj praznih. Razlogi so različni, a enega poznamo skoraj vsi. V (preveliki) hiši živita upokojena starša, otroci že davno odšli. Je to smiselno? Je to ekonomsko upravičeno? Bomo zaradi tega zidali dodatne enote, da bodo na drugi strani starejše ostajale pol prazne ali celo propadale (samo sprehodite se skozi "elitno sosesko" Rožna dolina v Ljubljani)? Retorično vprašanje.

Dodaj odgovor

Vaš e-naslov ne bo objavljen. * označuje zahtevana polja

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Zadnje objavljeno