Ministrstvo za okolje in prostor je pripravilo nov osnutek stanovanjskega zakona, ki določa dodatno subvencijo revnim pri najemu stanovanja na trgu in uvaja preverjanje dohodka vseh, ki koristijo neprofitna stanovanja.

Nov zakon bo bolj izenačil subvencije med tistimi socialno ogroženimi, ki so najemniki neprofitnih stanovanj, in tistimi, ki morajo zaradi pomanjkanja neprofitnih stanovanj stanovanja najemati po tržnih cenah. Obenem je zakon do zdaj določal, da lahko skladi preverjajo premoženje in dohodek le tistih najemnikov, ki so stanovanje dobili po letu 2003. To se sedaj spreminja.

Nov zakon bo javnim stanovanjskim skladom še omogočil dostop do informacij o dohodku in premoženju posameznika ter višje zadolževanje.

Zakon tako predvideva odpravo nekaterih anomalij, na katere opozarjajo direktorji javnih stanovanjskih skladov in na katere smo marca opozorili tudi na podcrto.si.

Višje subvencije za tržne najemnine

Prvi ukrep ministrstva je ponovna uvedba dela subvencije najemnine socialno ogroženim, ki je bil aprila letos ukinjen.

Leta 2012 je bila zaradi pomanjkanja neprofitnih stanovanj v Sloveniji  – trenutno imamo okoli 6600 čakajočih na neprofitno stanovanje, v Ljubljani pa letno prejmejo celo približno desetkrat več vlog, kot imajo na voljo neprofitnih stanovanj – uvedena subvencija za neprofitni del tržne najemnine. Ta subvencija je do neke mere izenačevala položaj tistih socialno ogroženih, ki so dobili neprofitno stanovanje, in tistih, ki so morali stanovanje najemati na trgu.

Na primer: najemnina za neprofitno stanovanje, ki je veliko 30 kvadratnih metrov, je v Ljubljani leta 2014 znašala 105 evrov. Najemnik lahko poleg nižje najemnine dobi tudi subvencijo za neprofitna stanovanja, ki pokriva največ 80 odstotkov najemnine. V tem primeru je dobil 76 evrov subvencije mesečno, kar pomeni, da je za stanovanje plačal 29 evrov na mesec.

Najemnik, za katerega neprofitnega stanovanja ni bilo na voljo in je zato moral najemati stanovanje na trgu, je bil upravičen do tržnega dela neprofitne najemnine, ki pokriva razliko med neprofitno in tržno najemnino. Tržna cena je določena od 4 do 7 evrov na kvadratni meter. V primeru 30 kvadratov velikega stanovanja je socialno ogrožen najemnik torej za stanovanje, ki ga je poiskal na trgu, prejemal mesečno subvencijo v višini 105 evrov. Od leta 2012 je bil upravičen tudi do neprofitnega dela subvencije, kar pomeni, da je dobil še največ 76 evrov za neprofiten del subvencije na stanovanje: skupaj je za 30 kvadratnih metrov veliko stanovanje na trgu lahko prejel največ 181 evrov subvencije. Če bi torej za tržno stanovanje dejansko plačal 7 evrov na kvadratni meter, bi s subvencijo za stanovanje plačal 29 evrov na mesec.

Ampak glede na to, da vsaj v prestolnici cena najema kvadratnega metra praviloma znaša več kot 7 evrov, najemnika sicer tudi v primeru dodatne subvencije nista bila povsem izenačena. Tržna cena za takšno stanovanje v Ljubljani je okoli 300 evrov. S polno subvencijo mora najemnik za stanovanje v Ljubljani plačati 119 evrov, medtem ko mora tisti, ki je dobil neprofitno stanovanje, plačati zgolj 29 evrov.

Neprofitni del subvencije za tržna stanovanja je bil s sprejetjem Zakona o uravnoteženju javnih financ občin marca 2015 ukinjen. Brez neprofitnega dela tržne najemnine pa postane razlika med najemnikom na trgu in najemnikom neprofitnega stanovanja še večja: najemnik za 30 kvadratnih metrov veliko stanovanje na trgu v Ljubljani plačuje 195 evrov, najemnik neprofitnega stanovanja pa le 29 evrov. Četudi je njun dohodek enak.

S tem so bili upravičenci do neprofitnega stanovanja postavljeni v še bolj neenak položaj. Če so neprofitno stanovanje dejansko pridobili, so imeli dvakratno subvencionirano najemnino (nižja neprofitna najemnina in subvencija), medtem ko so tisti, za katere neprofitnih stanovanj ni bilo več na voljo in so si bili prisiljeni iskati stanovanje na trgu, ostali s samo eno subvencijo (razlika med tržno in neprofitno najemnino). Po besedah Alenke Hebar Lavrič s Prelomov, inštituta, ki se ukvarja tudi s pomočjo v primeru deložacij, so morali ti najemniki od spremembe zakonodaje plačevati med 50 in 90 odstotkov več kot prej.

A že maja letos je ustavno sodišče proglasilo črtanje dela subvencionirane najemnine za neustavno. Ukinitev neprofitnega dela tržne najemnine je namreč pomenilo, da se državljani, ki so upravičeni do subvencije, obravnavajo po dveh različnih sistemih in torej niso enaki pred zakonom.

Razsodba je botrovala novemu osnutku stanovanjskega zakona iz leta 2003. Osnutek predvideva, da se neprofitni del subvencionirane najemnine ponovno uvede. Če bo zakon sprejet, bodo najemniki tržnih stanovanj, ki so upravičeni do neprofitnega stanovanja, ponovno v veliko boljšem položaju. Bo pa sprememba ponovno obremenila proračune občin.

Ta del subvencije namreč v celoti pokrivajo občine. Leta 2015 je celoten strošek občin samo za neprofitni del tržne najemnine znašal dobrega 2,1 milijona evrov. Viša se namreč tudi število tistih, ki so do subvencije upravičeni – iz 1406 upravičencev leta 2012, ko je bila subvencija uzakonjena, se je to število povzpelo na 3449 upravičencev v letu 2015.

Preverjanje vseh najemnikov

Naslednja sprememba v zakonu je črtanje člena, ki izrecno določa, da javni stanovanjski skladi in drugi lastniki neprofitnih stanovanj ne smejo preverjati dohodka in premoženja najemnikov, ki so stanovanje dobili pred sprejetjem zakona leta 2003. Trenutno skladi torej ne morejo ugotoviti, ali so ti najemniki do stanovanja dejansko še vedno upravičeni. Neprofitna stanovanja se sicer oddajajo za nedoločen čas, pravica do uporabe stanovanja pa je dedna.

Člen, ki najemnikom pred letom 2003 zagotavlja, da sklad ne preverja njihovega dohodka in premoženja, je ena izmed večjih anomalij v politiki neprofitnih stanovanj. Sploh v luči pomanjkanja neprofitnih stanovanj je nesmiselno, da se določenim najemnikom neprofitno stanovanje odda brez restrikcij.

Nekateri najemniki neprofitnih stanovanj anomalijo s pridom izkoriščajo. V Mariboru so na primer imeli najemnico, ki je neprofitno stanovanje oddala dalje in zanj zaračunavala najemnino. Ministrstvo v osnutku zakona navaja še primer 4-članske družine, ki živi v neprofitnem stanovanju, kljub temu, da njen povprečni mesečni dohodek znaša 4.600 evrov in da ima v lasti vozili v vrednosti 38.000 evrov.

Najemnikov, ki so neprofitno stanovanje dobili pred letom 2003, je v Ljubljani okoli 1500, v Mariboru pa 641. V obeh primerih to predstavlja približno tretjino vseh najemnikov.

Da ne bi prihajalo do zlorabe pravic in koriščenja neprofitnega stanovanja tudi po tem, ko si posameznik finančno opomore, je bil leta 2003 uzakonjen člen, da lahko stanovanjski sklad vsakih pet let preveri premoženje in dohodek svojih najemnikov – razen tistih, ki so neprofitno stanovanje pridobili pred sprejetjem zakona.

Zakaj očitno različna obravnava najemnikov neprofitnih stanovanj? »V parlamentarni proceduri se je izoblikovalo večinsko mnenje, da bi spremenjena ureditev glede preverjanja socialnega stanja najemnikov pomenila retroaktiven poseg v že sklenjena najemna razmerja,« odgovarjajo na ministrstvu za okolje in prostor. Nova odločba zakona bi seveda spremenila že obstoječa najemniška razmerja, a po drugi strani bi izenačila stanje vseh najemnikov neprofitnih stanovanj.

Čeprav je ustavno sodišče že leta 2009 razsodilo, da je različna obravnava najemnikov protiustavna, do sprememb v zakonodaji do danes še ni prišlo. Nov osnutek zakona namerava urediti tudi to nepravilnost in po novem bodo stanovanjski skladi in drugi lastniki neprofitnih stanovanj imeli dostop do informacij o dohodku in premoženju vseh svojih najemnikov.

Ob uvedbi nove zakonodaje se bo izkazalo, koliko je bilo dejanskih zlorab sistema neprofitnih stanovanj. A tudi primeru, da bo sklad ali drug lastnik neprofitnega stanovanja ugotovil, da najemnik do stanovanja ni več upravičen, mu bo začel zgolj zaračunavati tržno najemnino. Samo zaradi preseganja dohodkovnega cenzusa za neprofitno stanovanje ga namreč ne more izseliti.

Dohodkovni cenzus za pridobitev (in ohranitev) neprofitnega stanovanja je sicer zelo visok. Znaša dve povprečni neto plači. Lani, ko je bila povprečna neto plača 1.013,23 evra, je dohodek, pri katerem je bil posameznik še upravičen do neprofitnega stanovanja, znašal 2.026 evra. Cenzus je previsok, meni Sašo Rink, direktor Javnega stanovanjskega sklada MOL. »V idealnem svetu bi bila taka meja dohodka, do katere je posameznik še upravičen do stanovanja, čisto v redu. To bi bil srednji razred. Ampak glede na pomanjkanje neprofitnih stanovanj bi bilo mejo upravičenosti treba znižati,« je v začetku leta povedal Rink. Pogoji za pridobitev stanovanja zaenkrat sicer ostajajo enaki.

Lajšanje dela stanovanjskih skladov

Zakon prav tako namerava odpraviti pravilo, da se stanovanjski skladi, ki so zadolženi več kot 10 odstotkov svojega proračuna, ne smejo dodatno zadolževati. Ker je dohodek skladov trenutno omejen na dohodke, ki jih dobijo od neprofitnih najemnin (ali v določenih primerih s pomočjo občine), je s tako ureditvijo investiranje v nova stanovanja in razvoj praktično nemogoče. Po novem pa bo mogoče zadolževanje za dodatnih 10 odstotkov premoženja javnega sklada. Prag dovoljenega dolga se bo zviševal postopno, za 2 odstotka na leto.

Osnutek še predvideva, da se skladom omogoči dostop do osebnih podatkov najemnikov iz uradnih evidenc. Sedanja ureditev, po kateri je komunikacija potekala direktno med skladi in prosilci (najemniki), je namreč po nepotrebnem obremenjevala tako najemnike kot pristojne organe, ugotavlja ministrstvo.

Zakon je bil v javni razpravi do 11. novembra letos. Trenutno je osnutek zakona še vedno v medresorski obravnavi, ki pa naj bi bila zaključena do 9. januarja 2017. Še v prvi polovici januarja naj bi ga obravnavala vlada in nato državni zbor.

Spremembe na socialnem področju bomo zahtevali tudi v prihodnjem letu. Želim podpreti Pod črto v 2017.