Nekoč je sredi noči pozvonila ruska družina, ki je iskala pravo stanovanje. Drugič sva s sosedom, ki je poleg mene še skoraj edini stalni prebivalec našega bloka, zjutraj odstranila sneg s parkirnega prostora. In ko sem prišla domov, je bil na mojem parkirišču avto s francoskimi tablicami. Najbrž je pomislil, da je gostitelj prijazno poskrbel za prosto parkirno mesto – kot je obljubil v ponudbi na Airbnb, nam je povedala ljubljanska sogovornica, ki je hotela ostati anonimna.

Podobno izkušnjo ima tudi druga – prav tako anonimna – Ljubljančanka, ki živi v večjem bloku v enem izmed ljubljanskih stanovanjskih naselij. Pred dvema letoma je začela v dvigalu srečevati popotnike z nahrbtniki in potovalkami, ki so se ustavili v nadstropju pod njo. Lastnik spodnjega stanovanja se je izgovarjal, da ima v tujini veliko prijateljev in poslovnih partnerjev, ki ga poleti obiščejo. Toda poletje se je počasi raztegnilo na dvanajst mesecev, se je namrdnila. »Vsi smo vedeli, da v resnici na črno oddaja stanovanje na Airbnb. Saj so nam včasih gosti sami povedali, koga in kaj iščejo v našem bloku.«

Nepremičnine so zelo primerna dobrina za idejo delitvene ekonomije ali souporabe, saj so velikokrat premalo izrabljene. Če lastnik veliko potuje ali dela v tujini, ima lahko stanovanje po več mesecev prosto – premalo za stalnega najemnika, a preveč za nenaseljeno mirovanje. Upokojenci in študenti si lahko s sezonsko oddajo sobe ali stanovanja v turistično zanimivem kraju izboljšajo prihodke. Veliko je tudi posameznikov, ki so pripravljeni oddati prenočišče popotnim neznancem za dan ali dva, ker so tudi sami kdaj doživeli podobno gostoljubje. Toda med ponudbo in povpraševanjem je bila pomembna ovira. Španski popotnik ni mogel izvedeti, da bi ga bila pripravljena za nekaj tednov gostiti ljubljanska družina, ker bo takrat na daljših počitnicah. Nastanek delitvenega trga so zares omogočile šele informacijske platforme, ki so povezale ponudnike in iskalce bivališč.

Ameriško podjetje Airbnb sodi med najbolj znane platforme za oddajanje stanovanj, sob ali hiš, saj po vsem svetu ponujajo več kot pet milijonov nepremičnin in poberejo provizijo za vsako uspešno posredovanje (sklenjen najem). Airbnb je na nepremičninski trg povsod po svetu vstopil z obljubo, da bo v duhu delitvene ekonomije ali souporabe povečal ponudbo najemov, saj bo lastnikom in najemnikom omogočil boljšo izrabo njihove zasebne hiše, stanovanja ali sobe. Podobno kot druge delitvene platforme – Uber za izmenjevanje prevozov ali Amazon za izmenjavo blaga in storitev –, pa je tudi Airbnb močno posegel v nekatere tradicionalne dejavnosti, saj za njegovo delovanje vsaj na začetku ni bilo regulacije ali jasnih pravnih okvirov.

Turistični in gostinski delavci so se pritoževali, da Airbnb spodbuja nelojalno konkurenco in sivo ekonomijo, saj da zasebnim sobodajalcem ni treba upoštevati pravil gostinske dejavnosti, plačati davkov in odvajati turistične takse – podobno kot v obeh uvodnih ljubljanskih primerih. Po več svetovnih velemestih (New Yorku, Berlinu …) so mestne oblasti naročile študije, ki so pokazale, da se je zaradi Airbnb poslabšala dostopnost najemnih stanovanj za lokalno prebivalstvo (višanje najemnin, umik stanovanj z najemniškega trga …). To je imelo negativne družbene učinke zlasti na šibkejše plasti prebivalstva, ki so se začele izseljevati drugam in prostor prepuščati turistom (gentrifikacija).

So takšni trendi značilni tudi za Ljubljano, ki v Sloveniji ponuja večino vseh namestitev na Airbnb?

Tega ne vemo. Državo se je doslej ukvarjala samo s preganjanjem sive ekonomije, saj so slovenski uporabniki Airbnb sprva oddajali svoje nepremičnine večinoma »na črno«: brez plačanih davkov in turistične takse. Dejanskih podatkov o uporabi in učinkih platforme na ceno in dostopnost stanovanj pa ne zbira še nobena pristojna ustanova (vprašanja o vplivih Airbnb na najemni trg nepremičnin smo poslali na ljubljansko mestno občino ter na ministrstva za finance, okolje in prostor ter gospodarstvo).

Zato smo skupaj z inštitutom Danes je nov dan zasnovali preiskavo, v kateri smo od julija do novembra letos zajemali podatke s platforme Airbnb. V tem obdobju smo opravili osemnajst različnih zajemov, med katerimi smo med drugim pridobili podatke o aktivni ponudbi, lokaciji, tipu nepremičnine (soba, celo stanovanje ali hiša), ceni najema, številu oseb in uporabniških komentarjih. Za dodatne podatke – zlasti zgodovinske – smo se povezali s svetovalnim podjetjem AirDNA, ki analizira uporabo Airbnb za vlagatelje in lastnike stanovanj.

V tem članku analiziramo, ali Airbnb v resnici omogoča in spodbuja delitveno ekonomijo (souporabo), ki vsakemu posamezniku omogoča boljšo izrabo ali lažji najem nepremičnine. Toda naša analiza je pokazala, da ima Airbnb tudi pri nas že vse značilnosti »platformnega kapitalizma«, kjer večino prihodkov ustvarijo lastniki nepremičnin na najboljših lokacijah, najbolj donosna stanovanja pa pogosto upravljajo specializirane nepremičninske agencije. V drugem prispevku pa bomo ugotavljali, ali se je zaradi Airbnb v Ljubljani zmanjšala dostopnost in razpoložljivost stanovanj za dolgoročni najem, kar bi najbolj prizadelo študente in šibkejše družbene skupine.

Souporaba ali nepremičninska agencija?

V prvem delu preiskave nas je zanimalo, kakšne so značilnosti uporabe Airbnb v Ljubljani. Od analitskega podjetja AirDNA smo pridobili podatek, da je od septembra 2016 do oktobra 2018 preko Airbnb v Ljubljani prenočilo nekaj več kot 125.000 tujih gostov. V tem času se je povečevala tudi ponudba nepremičnin na platformi.

Ponudba nastanitev prek Airbnb v Ljubljani raste. Novembra 2016 so pri AirDNA v Ljubljani našteli 1045 nepremičnin, od tega 754 celotnih prostorov (hiš in stanovanj), 278 sob in 13 deljenih sob. Novembra letos se je skupno število ponujenih nepremičnin povečalo na 1366 (razmerje med tipom nepremičnine je ostalo podobno, nekoliko se je povečal delež celih prostorov). Največ nepremičnin je bilo na voljo letos avgusta, saj so ponudniki na Airbnb v Ljubljani skupaj oddajali 1872 nepremičnin.

Podatki AirDNA kažejo, da se število stanovanj bistveno poveča med poletnimi meseci in zmanjša med letom. To nihanje odražata tudi povprečna zasedenost ponujenih nepremičnin in povprečna cena najema. Povprečna letna zasedenost ponudbe na platformi je 42-odstotna, kar je nekoliko manj kot je povprečna zasedenost turističnih namestitev v Ljubljani, ki po podatkih občine znaša 60 odstotkov. Avgusta je ponudba na Airbnb zasedena 87-odstotno, januarja pa 35-odstotno. Povprečna višina cene najema avgusta doseže 76, februarja pa 51 evrov.

Podatki AirDNA o številu ponujenih nepremičnin se nekoliko razlikujejo od našega zajema, saj so pri AirDNA zajeli nekoliko širše področje in pod Ljubljano štejejo tudi še Rakitno in nekatere druge okoliške kraje. Po naših podatkih je bilo v obdobju zajema – torej med julijem in novembrom letos – na platformi Airbnb registriranih približno 1600 različnih nepremičnin. Od tega smo jih več kot 80 odstotkov (približno 1200) zabeležili ob vsakem zajemu (zaradi uporabljene metode smo med zajemom zabeležili tudi nepremičnine, ki so na voljo samo nekajkrat na leto).

Vendar nam te številke še ne povedo, koliko stanovanj je v Ljubljani dejansko na voljo prek platforme Airbnb. Zato smo v analizo vključili še ocene gostov. Želeli smo ugotoviti število stanovanj, ki so vsaj eno oceno gosta dobila v vsaj štirih mesecih v obdobju med decembrom 2017 in novembrom 2018. Airbnb namreč zelo spodbuja oddajanje ocen, zato so nam intervali in število oddanih uporabniških komentarjev pomagali približno oceniti zasedenost in razpoložljivost nepremičnin (dejanske številke so najverjetneje višje, ker vsi gosti ne pustijo ocene). Če je bilo stanovanje oddano v vsaj štirih mesecih, to pomeni, da pri takšnem stanovanju najverjetneje ne gre za delitveno ekonomijo, temveč za tržno dejavnost.

Naša analiza je pokazala naslednje. V obdobju december 2017–november 2018 je bilo vsaj štiri mesece na platformi Airbnb v Ljubljani na voljo 797 nepremičnin. Od tega je bilo 655 stanovanj in 142 sob. Kaj torej pove ta podatek? Ocenimo lahko, da je bilo izmed 1600 vseh nastanitev kar polovica namenjena tržnemu najemu.

Analiza komentarjev je potrdila še eno pravilo platformne ekonomije: da vrednost ponudbe narašča s številom prejetih ocen. Gosti se raje odločajo za najem nepremičnine, ki ima več uporabniških ocen. Največje število uporabniških ocen pa imajo ponudniki (uporabniški profili), ki so že več let na platformi, ki nepremičnino oddajajo dlje časa in ki imajo najboljše razmerje med lokacijo in ceno. Povprečna ponudba na Airbnb za Ljubljano ima 37 uporabniških komentarjev, pri čemer ima 15 odstotkov nepremičnin od 0 do 1 komentar.

Med nadpovprečno uspešnimi ponudbami prevladujejo stanovanja z nižjo ceno, ki lahko naselijo po več ljudi (mediana 3,5, tudi sicer med ponudbami prevladujejo nepremičnine, ki lahko sprejmejo dva ali štiri goste). Med lokacijami pa so najbolj privlačne nepremičnine v stari Ljubljani (tudi grajski grič) in območja znotraj glavnih mestnih vpadnic, kjer je možen dostop z osebnim avtomobilom (Tivolska, Aškerčeva, Zoisova, Gosposvetska, Dalmatinova, začetek Tržaške).

Najuspešnejši na Airbnb: Na zemljevidu so prikazana vsa stanovanja, ki so v obdobju december 2017–november 2018 dobila več kot 50 komentarjev uporabnikov. Za podrobnosti klikni na posamezno ikono na zemljevidu. Oblikovanje zemljevida: Danes je nov dan.

Uspešnost stanovanj z večjim številom komentarjev torej kaže, da imajo na platformi boljše možnosti tisti ponudniki, ki se z oddajanjem nepremičnin ukvarjajo profesionalno in v njih ne živijo Na profesionalizacijo ponudbe na Airbnb pa nakazujejo tudi uporabniki, ki na Airbnb ponujajo več nepremičnin.

Profili z več stanovanji

Še en dokaz, da gre za platformni kapitalizem, in ne delitveno ekonomijo, so uporabniški profili z več stanovanji.

Med zajetimi uporabniškimi profili jih približno tri četrtine oddaja eno nepremičnino, ostali imajo v ponudbi več kot eno nepremičnino. Največji zajeti »stanodajalec« ponuja pod enim uporabniškim imenom 34 nepremičnin. Naše podatke smo primerjali še z analizo AirDNA, kjer prav tako ugotavljajo, da 27 odstotkov ponudnikov na Airbnb v Ljubljani oddaja več kot eno nepremičnino.

Večino stanovanj oziroma sob na platformi Airbnb dejansko ponujajo uporabniški profili, ki ponujajo več kot eno stanovanje, so nam povedali na AirDNA. Skupaj ti »poklicni multiponudniki« namreč upravljajo skoraj 60 odstotkov vse nepremičninske ponudbe na Airbnb. To ne pomeni, da imajo največji ponudniki po trideset in več nepremičnin dejansko v lasti. V zadnjih letih se je ob Airbnb razvila storitvena dejavnost, ki poleg lastnikov nepremičnin prav tako izrablja delitveno platformo: posamezniki in agencije, ki upravljajo z več individualnimi stanovanji, pri katerih od lastnika prevzamejo upravljanje s profilom, komunikacijo, sprejem gostov in čiščenje prostorov.

Rezultati naše raziskave torej kažejo, da je v primeru Airbnb bolje govoriti o »platformnem kapitalizmu« kot o delitveni ekonomiji. Čeprav lahko na Airbnb načeloma sodelujejo vsi lastniki nepremičnin, imajo na njihovi platformi veliko prednost ponudniki, ki prevladujejo tudi v tradicionalni gostinski in turistični dejavnosti: lastniki nepremičnin na dobrih lokacijah, investitorji in agencije, ki upravljajo z nepremičninami. Poklicnim ponudnikom nepremičnin je prilagojena tudi zakonodaja Država se je namreč odločila, da bo oddajanje nepremičnin na delitvenih platformah obravnavala enako kot vsako drugo turistično ali gostinsko dejavnost.

Pojav Airbnb v Ljubljani smo analizirali s pomočjo bralcev. Podprite nas v 2019!

Država ne spodbuja delitve

Delitvene ekonomije na Airbnb ne spodbuja niti država.

Vzemimo, da radi potujete. Za nekaj tednov se odpravljate na drugo celino in bi radi oddali svoje prazno stanovanje na Airbnb. Z oddajo nimate namena služiti, ampak vam je takšna delitev blizu, zato boste gostom zaračunali samo tekoče stroške in po vrnitvi umaknili ponudbo s spleta.

Slovenska zakonodaja takšne prakse praktično ne omogoča. Kratkoročnega oddajanja sob ali stanovanj – denimo za dva dni ali dva tedna – ni mogoče obravnavati kot stanovanjski najem, pač pa kot poslovno dejavnost, so nam odgovorili na ministrstvu za okolje in prostor (MOP), ki je pristojno za razlago stanovanjskega zakona. »Stanovanjski zakon namreč sledi vodilu, da so najemna razmerja čim trdnejša in čim bolj varovana. Ponavljajoče se oddajanje stanovanj za nekaj dni namreč ni in ne more biti stanovanjski najem, pač pa gre po našem mnenju za turistično dejavnost, ki jo ureja zakon o gostinski dejavnosti,« menijo na MOP.

Ali takšna razlaga velja tudi v primeru, če ne gre za »ponavljajoče se oddajanje stanovanj«, ker bi radi stanovanje oddali samo enkrat letno? »Tudi za občasno nudenje nastanitve gostom v stanovanjskih prostorih proti plačilu preko portala, kot je Airbnb, velja, da se to obravnava kot opravljanje dejavnosti sobodajalstva,« so nam odgovorili z ministrstva za gospodarski razvoj in tehnologijo (MGRT), ki je pristojno za razlago zakona o gostinstvu. »Pogoj za opravljanje take dejavnosti je registracija oziroma vpis v register sobodajalcev. Izpolnjevati morate tudi vse druge pogoje, ki jih določa zakon. S tem postanete tudi zavezanec za plačilo davkov in plačilo turistične takse, kot je pravilno opozorila že finančna uprava,« so pojasnili na MGRT.

»Način, ki omogoča zakonito oddajanje stanovanja na temelju delitvene ekonomije, je tisti, kjer ni finančnega toka. Takšno je denimo »couchsurfing« (nekoč priljubljeno »kavčanje«), kjer gre resnično zgolj za izmenjavo dobrine. Pa tudi platforma prevozi.org, kjer gre bolj za simbolično nadomestilo neposrednih stroškov, ki so povezani s prevozom, in nikakor za pridobitno dejavnost, zato je zadeva manj sporna. Pri Airbnb pa gre najpogosteje za pravo tržno dejavnost,« so še dodali na MGRT.

Na finančni upravi (FURS) so pritrdili stališču MGRT in dodali, da se mora zavezanec v vsakem primeru registrirati vsaj za tisto obdobje, ko oddaja preko Airbnb. Pripravili so tudi brošuro, v kateri so opisane vse zahteve, ki jih mora izpolnjevati sobodajalec – fizična oseba, ki opravlja dejavnost le občasno (skupno ne več kot pet mesecev v koledarskem letu), nudi do 15 ležišč in je vpisana v poslovni register. Posameznik, ki hoče zakonito oddati stanovanje na Airbnb, mora med drugim pridobiti soglasje etažnih lastnikov (najmanj 75-odstotno za oddajanje dela stanovanja in 100-odstotno za oddajo celega stanovanja), obračunati turistično takso, plačati prispevke za zdravstveno in pokojninsko zavarovanje ter v dvanajstih urah prijaviti turiste. Nepremičnino je mogoče zakonito oddajati tudi s statusom samostojnega podjetnika, pri kateri ni časovne omejitve na pet mesecev.

Za lastnika, ki bi hotel nepremičnino oddajati samo za nekaj tednov na leto, so omenjeni postopki preveč zapleteni in pogosto neizvedljivi, saj je v praksi izjemno težko pridobiti tako veliko soglasje etažnih lastnikov.

Vlada je sicer jeseni 2015 imenovala medresorsko delovno skupino za pripravo akcijskega načrta za posodobitve predpisov, ki urejajo kratkoročno oddajanje nepremičnin turistom. Skupina je izhajala iz stališča, da bi bilo treba delitveno ekonomijo izvzeti iz gostinske dejavnosti, ker gre za oddajanje lastnih domov za krajši čas. Člani skupine so med drugim predlagali znižanje zahtevanega soglasja etažnih lastnikov, poenostavitev plačevanja prispevkov in možnost pavšalne obdavčitve. Toda »predlagane rešitve niso bile sprejemljive za pristojna ministrstva«, predvsem za finančno in okoljsko.

Skupina na koncu ni sprejela akcijskega načrta, temveč le nekatere »usmeritve in predloge glede preučitve zakonodaje in ukrepov na resornih področjih drugih ministrstev, ki urejajo kratkoročno oddajanje nepremičnin.« Njeno delo pa bo nadaljevala nova medresorska delovna skupina za »sodelovalno gospodarstvo«.

V praksi to pomeni, da se posameznikom ne splača oddati stanovanja v duhu delitvene ekonomije – poskrbeti, da je med potovanjem ali krajšo odsotnostjo nepremičnina na voljo drugim uporabnikov delitvenih platform. Po sedanji zakonodaji se morajo registrirati enako kot vsi drugi sobodajalci ali samostojni podjetniki, ki se preživljajo z oddajanjem nepremičnin. Ali pa to storijo »na črno«.

Nadzor ali sprememba pravil?

Država se doslej ni odločila za drugačno obravnavo novih načinov uporabe nepremičnin, ki so jih omogočile delitvene platforme – denimo krajšega oddajanja lastne nepremičnine, ki ne predstavlja nelojalne konkurence turistični dejavnosti in ne posega v trg dolgoročnih najemov. Namesto tega je le poostrila davčni in inšpekcijski nadzor.

Na davčni upravi so v začetku letošnjega leta predstavili poročilo o inšpekcijskih pregledih in povedali, da so uvedli postopek o prekršku za 227 storilcev zaradi skupaj 427 prekrškov – največ zaradi dela na črno ali nedovoljenega oglaševanja. Do konca letošnjega avgusta so zaradi kršitev pri sobodajalcih izrekli za 237.000 evrov glob in 56 opominov. Decembra lani pa so pozvali zavezance, ki oddajajo stanovanja v kratkoročen najem, da si do 31. januarja letos uredijo status in prijavijo prihodke (samoprijava).

Akcija je bila po mnenju FURS uspešna, saj se je 214 zavezancev prijavilo »za nazaj« in plačalo za več kot milijon evrov davka. Med pozitivne posledice strožjega nadzora in možnosti samoprijave štejejo tudi dejstvo, da se je v prvih desetih mesecih letošnjega leta na novo registriralo 2341 zavezancev za eno izmed dejavnosti sobodajalcev (2132 fizičnih in 209 pravnih oseb), kar je za dobrih 30 odstotkov več kot v enakem obdobju lani, so nam sporočili s FURS (oziroma za 50 odstotkov več kot leta 2016).

Posledice strožjega nadzora se zdijo na prvi pogled pozitivne, saj je ta v nekaterih primerih spodbudil legalizacijo dejavnosti na Airbnb. Toda strožje preganjanje najemov na črno, s katerim so se pohvalili pri FURS, prikriva bistveno večji problem. Na Airbnb se je začel razvijati nov in precej drugačen in nereguliran najemniški trg, ki pred pojavom platforme v Sloveniji skoraj ni obstajal: trg celoletnih kratkoročnih najemov. Takšen trg pa lahko po izkušnjah številnih evropskih in ameriških mest povzroči siromašenje trga dolgoročnih najemnih stanovanj in višanje najemnin. Kar bodo najbolj občutili prebivalci turističnih krajev, zlasti revnejše skupine prebivalstva in študenti, ki nimajo lastne nepremičnine.

V naši raziskavi smo ocenili, da uporabniki Airbnb v Ljubljani ponujajo približno 800 nepremičnin, ki niso na voljo za dolgoročni najem, ampak so namenjene predvsem turistom. Tudi če lastniki oddajajo omenjene nepremičnine popolnoma legalno – so registrirani ter plačujejo davke in turistično takso – to še vedno pomeni, da lahko vplivajo na dostopnost in ceno najemnih nepremičnin. Pokazali smo, da je država v zadnjih letih s preganjanjem oddajanja na črno spodbujala predvsem legalizacijo takšnega kratkoročnega turističnega oddajanja. Ni pa pripravila nikakršne ocene družbenih vplivov delitvenih platform. Niti predlogov, kako regulirati kratkoročne najeme na Airbnb.

V prihodnjem prispevku bomo zato ugotavljali, kakšen vpliv ima Airbnb na ljubljanski najemni trg. Kolikšen delež skupnega najemnega trga predstavlja delitvena platforma, kako je vplivala na cene najemnin in kaj to pomeni za dolgoročno stanovanjsko politiko v glavnem mestu.