Rok, kakor ga bomo imenovali, živi v Ljubljani. Isto stanovanje najema že približno 10 let.

Prvotna najemnina za stanovanje je bila okoli 350 evrov, potem pa so skozi leta lastniki stanovanja najemnino večkrat povišali. Trenutno plačuje za isto stanovanje 700 evrov mesečno. Zadnje povišanje najemnine so lastniki pospremili s komentarjem, kako upajo, da ga bo dodatno povišanje vendarle spodbudilo k nakupu lastne nepremičnine. Pa si lahko najemniki res privoščijo nakup lastnega stanovanja v Ljubljani? Je na voljo dovolj stanovanj, ki bi jih lahko s podobno mesečno vsoto odplačevali, namesto da živijo v najemu in plačujejo za to?

Da bi preverili ponudbo na trgu, smo pri Pod črto več mesecev, med 8. julijem in 9. oktobrom 2023, zajemali oglase za prodajo stanovanj in hiš v Ljubljani s spletnih nepremičninskih portalov.

Osredotočili smo se na stanovanjske nepremičnine z objavljeno letnico izgradnje od vključno leta 2020 dalje, ki jih v tem članku imenujemo novogradnje.

V prvem delu nove teme o stanovanjski problematiki se osredotočamo na vprašanje, kakšne so potrebe po stanovanjih v Ljubljani ter kaj se gradi in prodaja. Izraz stanovanje uporabljamo v dveh pomenih – v širšem smislu kot bivalni prostor, ki je lahko v stanovanju ali v hiši, in v ožjem smislu kot stanovanje v večstanovanjski zgradbi.

Najprej smo se osredotočili na Ljubljano, s čimer mislimo mestno občino Ljubljana, saj je po podatkih GURS Ljubljana največji in najbolj razvit trg stanovanjskih nepremičnin v državi, ki posledično narekuje trende na slovenskem nepremičninskem trgu.

V prvem polletju 2023 je bilo v Ljubljani sklenjenih 25 odstotkov vseh kupoprodaj stanovanj v večstanovanjskih stavbah v državi, temu sledijo Maribor z 11 odstotki in območje Obale in severne okolice Ljubljane s 6 odstotki. Prav tako je po dostopnih podatkih primanjkljaj stanovanj v Ljubljani daleč največji.

Kot ugotavljamo v članku, ne primanjkuje samo cenovno dostopnih stanovanj, temveč manjkajo tudi aktualni podatki, na podlagi katerih bi sploh lahko dovolj jasno vedeli, kakšne so dejanske potrebe prebivalcev.

Koliko stanovanj pravzaprav primanjkuje v Ljubljani?

Ko govorimo o primanjkljaju stanovanj v Ljubljani, se v javnih razpravah in dokumentih pristojnih institucij pojavljajo zelo različni podatki – večina ocen o primanjkljaju stanovanj pa je trenutno zastarelih.

Zadnji objavljeni uradni podatek Mestne občine Ljubljana (MOL) o pomanjkanju stanovanj v Ljubljani navaja, da skupno primanjkuje 40.000 stanovanj. Kot je navedeno v prilogi Strateškega prostorskega načrta MOL iz avgusta 2007, od koder ta podatek izhaja, je ocena narejena na podlagi potreb prebivalstva glede na podatke iz popisa leta 2002.

Ocenjene potrebe po stanovanjski gradnji v strateškem prostorskem načrtu izhajajo iz števila gospodinjstev, kjer se šteje, da vsako gospodinjstvo potrebuje lastno stanovanje, in povpraševanja po javnih najemniških stanovanjih MOL. Prav tako so v oceno vključeni izboljšanje standarda in nadomeščanje obstoječih stanovanj zaradi dotrajanosti, rušenja ali spremembe namembnosti.

Na osnovi navedenega strateški prostorski načrt navaja, da bi bilo v Ljubljani treba zagotoviti prostorske možnosti za gradnjo 2000 novih stanovanj letno v razmerju 1800 stanovanj (od tega 1600 najemniških in 200 profitnih) in 200 (eno)družinskih hiš letno.

Ker je strateški dokument star že več kot petnajst let, smo se na MOL obrnili z vprašanjem, ali obstajajo novejši podatki. Odgovorili so nam, da na občini žal z novejšo oceno pomanjkanja stanovanj in ocen po gradnji v Ljubljani ne razpolagajo.

Malo nižji primanjkljaj, 16.000 dodatnih stanovanj v Ljubljani, navaja poročilo iz leta 2016, ki ga je naročilo tedanje ministrstvo za okolje in prostor. Gre za skupno število stanovanj, ki bi jih bilo v Ljubljani treba zgraditi glede na demografske projekcije do leta 2025. Glede na izračun v poročilu je stanovanjski primanjkljaj v Ljubljani izrazit glede na ostale kraje po Sloveniji. Za primerjavo – na drugem mestu mu sledi Kranj z nekaj več kot 2.700 stanovanji primanjkljaja.

Novejši podatki o primanjkljaju stanovanj iz leta 2023 se nanašajo samo na primanjkljaj neprofitnih najemnih stanovanj oziroma javnih najemnih stanovanj, in ne na celotni stanovanjski primanjkljaj. V predlogu Stanovanjskega programa Mestne občine Ljubljana za obdobje od 2023 do 2026 navajajo primanjkljaj 4.000 neprofitnih najemnih stanovanj. Ocena izhaja iz potreb, zaznanih v objavljenih javnih razpisih, prejetih vlog za bivalne enote in nerešenih upravičencev iz zaključenih javnih razpisov, ocena pa naj bi bila konzervativna.

Druga ocena primanjkljaja javnih najemnih stanovanj iz leta 2023 pa je bila narejena na podlagi ankete javnega stanovanjskega sklada: »Rezultati ankete so pokazali, da so potrebe po 10.819 javnih najemnih stanovanjih, 685 bivalnih enotah, 1.882 drugih najemnih stanovanjih in 1.655 oskrbovanih stanovanjih. Največ potreb po javnih najemnih stanovanjih je v mestnih občinah Ljubljana (3.501), Koper (890) in Maribor (600).«

Z vprašanji o tem, kakšne so aktualne ocene glede celotnega primanjkljaja stanovanj, smo se obrnili tudi na dr. Richarda Sendija z Urbanističnega inštituta RS, ki je soavtor dokumenta z izhodiščno oceno iz leta 2007, da v Ljubljani primanjkuje 40.000 stanovanj.

»Ključna težava je, da nam raziskovalcem manjkajo pomembni osnovni podatki, ki so nujni za izračunanje oziroma natančnejše določanje resničnih ocen potreb po stanovanjih,« je V odgovoril dr. Sendi. Po njegovi oceni bi bilo treba izvesti obsežno demografsko študijo, na podlagi katere bi lahko postavili prognozo glede potreb, ne le trenutno, ampak za deset let naprej. »Tako nam pogosto servirajo z različnimi fantomskimi ocenami, enkrat 6.000, drugič 10.000, ne da bi zraven priložili utemeljene empirične dokaze, kako so prišli do takih ali drugačnih ocen,« je zapisal dr. Sendi.

Z vprašanjem, ali ocena o splošnem primanjkljaju iz leta 2016, ki je bil ocenjen na potrebo po 16.000 novih stanovanjih, še drži, smo se obrnili na sedanje ministrstvo za naravne vire in prostor. Odgovorili so nam, da področje stanovanj sedaj sodi pod ministrstvo za solidarno prihodnost. Z ministrstva za solidarno prihodnost so nam odgovorili, da je »ocena primanjkljaja iz leta 2016 do danes deloma zagotovo zastarela, zato ministrstvo v okviru priprave novega nacionalnega stanovanjskega programa načrtuje ponoven pregled in oceno stanja«.

Analiza dostopnih podatkov: Do leta 2021 je število gospodinjstev preseglo število vseh stanovanj v Ljubljani

Za boljše razumevanje potreb smo se pri Pod črto odločili pogledati dostopne statistične podatke, ki jih zbira Statistični urad RS (SURS). Med seboj jih primerjamo glede na izhodiščno leto 2008, ki smo ga izbrali glede na razpoložljivost podatkov.

Poglejmo najprej gibanje prebivalstva – če primerjamo podatke iz leta 2008 z letom 2022, je število prebivalcev Ljubljane zraslo za 10 odstotkov.

V analizi stanovanjske problematike, ki so jo oktobra 2022 objavili Inštitut za študije stanovanj in prostora (IŠSP), Danes je nov dan in Pravni center za varstvo človekovih pravic in okolja (PIC), navajajo, da bi bilo število prebivalcev še nekoliko višje, če bi zajelo vse najemnike, ki danes nimajo ustrezno prijavljenega prebivališča. Ta številka po njihovi analizi tudi ne vključuje študentov, ki med bivanjem Ljubljani v času študija pogosto ne prijavljajo prebivališča. »Na tem mestu je prav tako treba omeniti, da bi število prebivalcev naraščalo še hitreje, če bi jim bili zagotovljeni ustrezni stanovanjski pogoji. Ker jim niso (bili), so se mnogi raje selili v okoliške občine in se od tam v Ljubljano vozijo na delo,« ocenjujejo v analizi.

Tej oceni iz navedene analize pritrjujejo podatki o rasti medobčinskih delovnih migracij. V primerjavi z letom 2008 je do leta 2022 namreč število ljudi, ki se v Ljubljano vozijo na delo, naraslo kar za 30 odstotkov.

Izgradnja avtocestnega križa je pomembno vplivala na prostorski doseg dnevnih migrantov, ki se lahko v Ljubljano dnevno vozijo iz bolj oddaljenih krajev, navaja že omenjeni dokument ministrstva za okolje in prostor iz leta 2016.

Dokument opredeljuje in določa prednostna območja za stanovanjsko oskrbo, za določitev stanovanjskih potreb pa v svojem modelu upošteva potrebe prebivalstva, med katere štejejo lokacijske preference gospodinjstev, razpoložljivost stanovanj in dostopnost teh stanovanj, kar določa nepremičninski trg. Upošteva tudi potrebe gospodarstva, saj na privlačnost določenega kraja za bivanje močno vplivajo potrebe gospodarstva po dodatnih zaposlitvah, čemur sta v dokumentu pripisana povečanje povpraševanja po nepremičninah in rast njihovih cen.

Če pogledamo kupno moč prebivalstva, je na prvi pogled videti, da je povprečna neto plača v letu 2022 za kar 40 odstotkov višja kot leta 2008. Vendar pa je pri tem treba upoštevati tudi inflacijo, kar pomeni, da so cene življenjskih potrebščin, kot jih meri SURS, zrasle za skoraj 30 odstotkov. Ta podatek smo v grafu navedli kot inflacijo glede na izhodiščno leto za 2008.

Indeksa cen novogradenj v analizo nismo mogli vključiti, saj podatek ne obstaja samo za Ljubljano, računa se samo na ravni celotne Slovenije. Enako velja za Ljubljano za indeks cen vseh stanovanjskih nepremičnin, zato smo za Ljubljano lahko uporabili le podatke za rabljena stanovanja. Cena rabljenih stanovanj v Ljubljani je v primerjavi z letom 2008 do leta 2022 narasla kar za 40 odstotkov.

Na naše vprašanje, zakaj je tako, so nam s SURS odgovorili, da je »v preteklosti finančna kriza povsem ustavila investicije v novogradnje, tako v Ljubljani kot v preostali Sloveniji. Trg je v zadnjih nekaj letih povsem oživel, kljub temu pa je na območju Ljubljane na četrtletni ravni premalo prodajnih transakcij z novimi stanovanji, na podlagi katerih bi lahko izkazovali verodostojen kazalnik«.

Tudi zato smo v našo analizo zajema oglasov zajeli novozgrajena stanovanja, med katera štejemo nepremičnine, zgrajene od leta 2020 dalje.

Pomemben kazalnik za določanje tega, kakšne so potrebe po stanovanjih na nekem geografskem območju, je število gospodinjstev v razmerju do števila vseh stanovanj na tem območju, kar se imenuje stanovanjski fond. Kot lahko vidimo iz podatkov SURS, se je število gospodinjstev med letoma 2011 in 2021 povečalo za več kot 11.000, število stanovanj pa temu ni sledilo. Do leta 2021 je število gospodinjstev preseglo kapacitete celotnega stanovanjskega fonda.

Vendar pa samo podatki o številu gospodinjstev še ne dajo dovolj jasno vedeti, po kako velikih stanovanjih obstaja potreba.

Zadnja uradna analiza MOL izhaja, kot že omenjeno, iz leta 2007. Na podlagi obstoječega stanovanjskega fonda in podatkov iz popisa leta 2002 so takrat ugotavljali, da je premalo stanovanj za enočlanska gospodinjstva, potrebe dvočlanskih in tričlanskih gospodinjstev so presežene, medtem ko je bilo za štiri- in petčlanska gospodinjstva stanovanj prav tako premalo. Iz tega je takrat izhajalo, da je primanjkovalo predvsem enosobnih in velikih stanovanj, medtem ko je bilo dvosobnih in trisobnih preveč.

Problem je seveda, da se demografska slika Ljubljane spreminja, tako da podatki iz leta 2007 ne odgovarjajo več nujno trenutni sliki in potrebam.

Kot ugotavlja študija stanovanjske problematike v Ljubljani iz leta 2018, ki so jo pripravili na Inštitutu za študije stanovanj in prostora, »stanovanjski fond ne ustreza trenutni sestavi prebivalstva, saj je stanovanj premalo (večje število gospodinjstev od števila stanovanj), hkrati pa je prostorski standard v Ljubljani nižji kot v Sloveniji. Povprečna velikost naseljenega stanovanja je za 13 kvadratnih metrov nižja od slovenskega povprečja, ki že tako močno zaostaja za evropskim povprečjem«.

Problem stanovanjskega fonda v Ljubljani pa je tudi, da je star. Po podatkih iz omenjene študije Inštituta za študije stanovanj in prostora je povprečno stanovanje staro skoraj 50 let. Kot navajajo, je problem, da so »starejša stanovanja potrebna obnove, ki pa mora biti ne zgolj energetska, ampak tudi funkcionalna, saj sedanji fond ne odgovarja več sestavi prebivalstva«.

Študija iz leta 2018 izpostavlja povečan delež eno- in dvočlanskih gospodinjstev ter povečanje števila starejših, izpostavlja pa tudi težavo s standardom vključenosti, saj stara stanovanja na primer niso grajena tako, da bi bila dostopna gibalno oviranim.

Analiza oglasov za novogradnje v Ljubljani: Povprečna cena enosobnega stanovanja 223.414 evrov, trisobnega 448.876 evrov in samostojne hiše 855.052 evrov

Oglase z več nepremičninskih spletnih portalov smo zajemali med 8. julijem in 9. oktobrom 2023. Zajeli smo vse v tem obdobju aktivne oglase za hiše in stanovanja, v analizo pa smo vključili tiste oglase, ki so imeli kot letnico izgradnje navedeno leto 2020 ali kasneje.

Veliko zajetih oglasov je bilo podvojenih, zato smo v končno analizo vključili 936 oglasov. Vse oglase smo tako strojno kot ročno preverili, še vedno pa lahko pride do delnega odstopanja, saj pri manjšem deležu oglasov nismo mogli z gotovostjo potrditi, ali gre za oglas za isto nepremičnino ali se hkrati prodajata na primer dve povsem identični stanovanji na isti lokaciji.

Z analizo vseh oglasov smo opredelili 119 gradbenih projektov, v katere spadajo stanovanja in hiše iz oglasov. Med gradbene projekte je ostal vključen tudi projekt, ki je bil oglaševan kot novogradnja, vendar pa smo zanj po končani analizi z ročno preverbo ugotovili, da gre za adaptirano stanovanje v starejši večstanovanjski stavbi, zato ga v nadaljevanju nismo vključili na naš interaktivni zemljevid novogradenj.

Podatki analiz, ki vključujejo cene, torej zaradi tega delno odstopajo. Na primer, pri povprečni ceni enosobnih stanovanj je v naši analizi navedeno povprečje 223.414 evrov, kar se spremeni na 227.469 evrov, če to stanovanje iz analize odstranimo.

Med vsemi 119 gradbenimi projekti je 53 gradbenih projektov s hišami (samostojne, dvostanovanjske, vrstne, dvojčki in trojčki) ter 66 večstanovanjskih projektov (v katerih se nahajajo garsonjere, enosobna, večsobna stanovanja iz v analizo zajetih oglasov).

Od 119 gradbenih projektov ima 90 gradbenih projektov v oglasih kot letnico izgradnje navedeno leta 2020, 2021, 2022 ali 2023, 13 gradbenih projektov pa ima kot letnico izgradnje navedeno leto 2024 ali 2025. Med gradbenimi projekti je še 16 takih, pri katerih se letnice predvidene izgradnje med oglasi za isti gradbeni projekt razlikujejo.

Za 96 od 119 gradbenih projektov smo lahko na podlagi zbranih podatkov določili tudi točno lokacijo gradnje ali predvideno lokacijo gradnje in jih umestili na naš interaktivni zemljevid.

Na interaktivnem zemljevidu je skupno tako prikazanih 96 gradbenih projektov, od tega 53 večstanovanjskih projektov in 43 gradbenih projektov s hišami.

Metodološko pojasnilo: Pri obarvanju gradbenih projektov na interaktivnem zemljevidu smo za izhodišče vzeli leto predvidene izgradnje nepremičnine, ki je navedeno v oglasih iz naše analize: gradbeni projekti, ki so imeli v oglasu navedeno leto izgradnje med letoma 2020 in 2023 in bi potemtakem že morali biti zgrajeni, so močnejše barve, gradbeni projekti, ki so imeli v oglasu navedeno leto izgradnje med letoma 2024 in 2025, pa so obarvani bolj bledo. Pri 15 projektih, ki imajo navedenih več različnih letnic, smo za obarvanje oglasa upoštevali letnico, ki se v oglasih pojavi največkrat. Če sta imeli pri posamičnem nepremičninskem projektju dve leti enako število oglasov, smo upoštevali najnovejšo letnico. Dodajamo tudi, da smo ob fotografiranju gradbenih projektov na terenu za nekatere projekte, ki naj bi glede na podatke v oglasih že bili zgrajeni, ugotovili, da so še v gradnji, vendar pa smo se pri obarvanju projektov na interaktivnem zemljevidu ravnali po predvidenih letnicah izgradnje, navedenih v oglasih samih, saj točne faze gradnje nismo mogli določiti za vseh 96 gradbenih projektov. Podatke o posamičnem gradbenem projektu si lahko ogledate tako, da projekt približate na zemljevidu.

Od gradbenih projektov nazaj k vsem 936 analiziranim oglasom: med v našo analizo zajetimi oglasi je bilo 686 oglasov za stanovanja in 250 oglasov za hiše.

V našem zajemu je bilo največ oglasov za tri-, dvo- in štirisobna stanovanja, čemur sledijo hiše – dvojčki in vrstne hiše. Oglasov za majhna stanovanja (garsonjere, enosobna in enoinpolsobna stanovanja) je v našem zajemu manj kot 40.

Poglejmo sedaj še cene oglasov za ta stanovanja. Analizo smo naredili na tri načine: po ceni na kvadratni meter, po ceni na stanovanjsko enoto, prav tako pa smo analizirali, koliko oglasov bi bilo relevantnih za potencialne kupce z različno finančno zmogljivostjo za nakup stanovanja.

V nadaljnjo analizo cen oglaševanih nepremičnin smo vključili samo tipe nepremičnin, ki so se pojavili v več kot dvajsetih oglasih na tip nepremičnine. Iz analize cen smo tako zaradi premajhnega števila oglasov izločili triinpolsobna, dvoinpolsobna, štiriinpolsobna stanovanja, garsonjere, trojčke in enoinpolsobna stanovanja.

Med trajanjem zajema oglasov so se cene nekaterih oglasov spreminjale. V naši analizi smo v vseh primerih upoštevali prvo objavljeno ceno v oglasu.

Povprečna prva oglaševana cena analiziranih oglasov je 4.314,5 evra na kvadratni meter.

Z vprašanjem, ali se ugotovitve naše analize skladajo tudi s povprečnimi cenami, po katerih se dejansko prodajajo novogradnje v Ljubljani, smo se obrnili na Zbornico za poslovanje z nepremičninami pri Gospodarski zbornici Slovenije (GZS). Direktor zbornice Boštjan Udovič nam je odgovoril: »Če ste analizirali podatke z nepremičninskih portalov, vaše ugotovitve gotovo držijo in so tudi skladne z našimi opažanji, ki pa ne temeljijo na analizah, ker teh ne izvajamo. V prihodnje bomo verjetno v tem smislu sodelovali z enim od portalov, zaenkrat pa vam v tem delu ne moremo postreči s kakovostnejšimi podatki. Velja pa dodati, da so podatki o oglaševanih cenah manj pomembni od tistih o realiziranih.«

Kot lahko vidimo iz grafa, je cena kvadratnega metra višja pri stanovanjih kot pri hišah, tudi razpon cen na kvadratni meter je pri stanovanjih večji.

Če pogledamo cene na kvadratni meter po tipu nepremičnin, je razpon cen (se pravi razlika med maksimalno in minimalno ceno) največji pri pet- in večsobnih stanovanjih. Vendar je to zaradi enega samega oglasa, ki ima ceno na kvadratni meter skoraj dvakrat višjo od drugega najdražjega – navedena cena oglasa je 10.074 evrov na kvadratni meter.

Po ceni na kvadratni meter so manjša stanovanja dražja od večjih stanovanj ter od hiš.

Seveda je, če želimo govoriti o dostopnosti posamičnega stanovanja za dejanski nakup, cena na kvadratni meter hitro zavajajoča. Zato smo primerjali tudi prve objavljene cene celotnih nepremičnin po tipu.

Kot vidimo iz grafa, se pri večini tipov nepremičnin oglaševane cene za ta tip nepremičnin gibljejo višje od 300.000 evrov na bivalno enoto.

Poglejmo nekaj tipov še bolj natančno: povprečje oglaševanih cen enosobnega stanovanja je bilo 223.414 evrov.

Cene oglasov dvosobnih stanovanj se gibljejo med 205.000 in 958.406 evri, povprečna cena oglaševanega dvosobnega stanovanja je bila 342.214 evrov, povprečna cena oglaševanega trisobnega stanovanja je bila 448.876 evrov, štirisobnega pa 621.277 evrov.

Medtem se cene samostojnih hiš v naši analizi gibljejo med 250.000 evri in 3,700.000 evri, povprečna cena oglaševanih samostojnih hiš je bila 855.052 evrov, povprečna cena oglaševane bivalne enote v vrstni hiši je bila 746.238 evrov in enote dvojčka 538.426 evrov.

Ker nas je zanimalo, kakšna je dostopnost oglaševanih stanovanj, smo oglase za stanovanja po tipih nepremičnin razvrstili tudi glede na finančno zmogljivost kupcev.

Graf prikazuje, koliko oglasov za stanovanja po posamičnem tipu bi bilo zanimivih za nekoga z določeno finančno zmogljivostjo – gledali smo razpon med 200.000 in 500.000 evri. Tudi tukaj smo upoštevali prvo objavljeno ceno v oglasu, v prikaz pa smo vključili samo stanovanja, in ne tudi hiš.

Če imamo za nakup stanovanja na voljo 200.000 evrov, med novogradnjami praktično nimamo izbire. Edini zajeti oglas s ceno pod 200.000 evri je bilo namreč adaptirano enosobno stanovanje, ki je bilo z letnico 2023 oglaševano za 118.000 evrov. Najcenejša dejanska novogradnja v naši analizi pa je imela objavljeno ceno 205.000 evrov, šlo je za dvosobno stanovanje v Zalogu.

Če bi Rok, naš sogovornik z začetka članka, uspel pridobiti kredit za nakup ter zamenjal najem za odplačevanje lastne nepremičnine v enaki višini, se pravi 700 evrov mesečno, bi najcenejše stanovanje iz naše analize odplačeval 293 mesecev, se pravi 24 let. Seveda gre za zelo optimističen preračun, saj sem nismo všteli drugih stroškov kredita.

Analizirali smo tudi trajanje oglasov, se pravi, kako dolgo so bili objavljeni na nepremičninskih portalih. Najkrajši čas so se oglaševale enote v dvostanovanjskih hišah (25 dni), enosobna (29 dni) in trisobna stanovanja (31 dni), najdlje pa enote v vrstnih hišah (48 dni), 5- in večsobna stanovanja (47 dni) in enote v dvojčkih (37 dni).

Naše ugotovitve smo preverili tudi pri tistih, ki imajo izkušnje z dejansko prodajo stanovanj. Zanimala nas je prodaja po tipih novozgrajenih stanovanj in hiš. »Po izkušnjah naših članov se v Ljubljani še vedno najhitreje prodajajo stanovanja, ker so tudi cenovno najbolj dostopna. V oglasih pa se seveda najdejo tudi druge nepremičnine, pri katerih pa je čas prodaje običajno daljši,« je pojasnil Boštjan Udovič z GZS.

Po izkušnjah Zorana Đukića, direktorja nepremičninske agencije Stoja Trade, se skoraj vsa oglaševana stanovanja prodajo v roku enega meseca. »Največje povpraševanje je po dvo-, trisobnih ter po najvišijh zadnjih nadstropjih terasnih stanovanj, penthousih,« je dodal.

Hitra prodaja oglaševanih nepremičnin bi nam lahko dala občutek, da ponudba stanovanj vseeno odgovarja povpraševanju.

»Težko bi rekli, da ponudba odgovarja na povpraševanje. To ne velja niti glede količine niti glede vrste ponujenih nepremičnin,« je pojasnil Udovič. Po njegovo je jasno, da investitorji sredstva vlagajo v projekte, ki so že vnaprej ocenjeni kot bolj zanimivi in zanje velja dovolj povpraševanja.

»V tem smislu bi lahko rekli, da ponudba sledi povpraševanju. Nikakor pa ponudba ne dosega povpraševanja na področju cenovno dostopnejših stanovanj izven samega centra prestolnice. To področje očitno za zasebne investitorje še vedno ni dovolj zanimivo, država pa je pri svojih ukrepih zelo zadržana oziroma neodločna. Zato sedanje investicije tudi težko vplivajo na cene nepremičnin, ki naj bi bile namenjene temu delu prebivalstva,« je zapisal v odgovoru.

Potrdil je tudi, da se trenutno veliko stanovanj v Ljubljani, celo večina, še vedno kupi brez kredita: »To je predvsem posledica visokih obresti za stanovanjske kredite, ki so povzročile, da je za ta segment kupcev trenutno nakup nepremičnine še težje izvedljiv. Na trgu so torej trenutno aktivni predvsem tisti kupci, ki razpolagajo z večjimi prihranki ali naložbenimi sredstvi.«

Po podatkih SURS je bilo med letoma 2010 in 2022 v Ljubljani dokončanih 4.476 novih stanovanj. »Z večjo ponudbo stanovanj na trgu bodo nepremičnine, z izjemo ekskluzivnih lokacij, cenovno bolj dostopne,« so nam odgovorili z MOL. Ocenjujejo tudi, da bodo v naslednjih štirih letih zasebni investitorji na trgu ponudili okvirno 3.000 stanovanj, so zapisali v odgovoru.

Udović je v odgovoru na naša vprašanja zapisal, da so se investicije res povečale, vendar jih je še vedno premalo, zato ponudba še vedno zaostaja za povpraševanjem, kar pomeni, da to bistvenega vpliva na cene nepremičin ni moglo imeti.

Tudi Đukić iz nepremičninske agencije Stoja Trade vidi problem v premajhni ponudbi: »Razlog je zelo enostaven, pomanjkanje ponudbe in veliko povpraševanje po nepremičninah strank z lastnimi sredstvi. Vsi se bojijo inflacije ter želijo ohranitev vrednosti prihrankov.«

Zanimalo nas je torej, kakšna je uradna ocena MOL, koliko novih stanovanj še potrebujemo, da bodo cene postale bolj dostopne. Do zaključka tega članka nam odgovora še niso posredovali.

Od oglaševanih k dejanskim cenam nepremičnin

Do sedaj smo ves čas govorili o oglaševanih cenah, ne pa tudi o dejanskih cenah, po katerih se oglaševane nepremičnine na koncu prodajo, se pravi realiziranih cenah, kot jih prej v članku imenujejo naši sogovorniki s področja prodaje nepremičnin.

Vsi kupoprodajni posli z nepremičninami se zavedejo v evidenco trga nepremičnin Geodetske uprave RS (GURS). Kot so nam pojasnili pri GURS, gre za neobdelane podatke, ki so jih zavezanci posredovali o kupoprodajnih poslih z vsemi vrstami nepremičnin, tako parcel kot celotnih stavb in delov stavb. »Pri tem je treba opozoriti, da je predmet kupoprodajnega posla lahko več, praviloma raznovrstnih nepremičnin, za katere je podana skupna pogodbena cena,« so še zapisali v pojasnilu.

Podatke o kupoprodajnih poslih smo v analizi torej združili – po evidenčni številki posla smo združili tabelo z deli stavb in tabelo s posli.

V času našega zajema oglasov, med 8. julijem in 9. oktobrom 2023, je bilo z evidenci GURS zavedenih 31 prodaj novogradenj v Ljubljani, ki so bile zgrajene od vključno leta 2020 dalje. Vrednosti celotnih nepremičninskih poslov so bile med 86.000 in 519.872 evri. Ker je bil vzorec vnesenih podatkov še premajhen za analizo, saj so pri evidentiranju prodaj novih stanovanj in hiš možni veliki zamiki, bomo podatke ponovno pridobili in analizirali v prihodnjem letu. Več o tem torej v nadaljevanju teme.

Nadaljevali bomo namreč z analizo dejanskih cen, po katerih se stanovanjske enote prodajo, ter pripravili preračun, kdo si nakup stanovanja lahko dejansko privošči. Prav tako bomo pregledali obstoječe in načrtovane ukrepe na področju izboljšanja stanovanjske problematike v Sloveniji.

Tema bo v letu 2024 aktualna tudi zato, ker je za prihodnje leto napovedana sprememba stanovanjskega zakona. Z ministrstva za solidarno prihodnost so nam odgovorili, da načrtujejo izvedbo novele stanovanjskega zakona, v kateri je načrtovano odprtje vprašanj, povezanih z neprofitnim najemom, tržnim najemom, subvencioniranjem najema in drugimi oblikami zagotavljanja dostopnih stanovanj. Zapisali so tudi, da bodo konkretne rešitve oblikovali v sodelovanju z deležniki v okviru Stanovanjskega sveta.

Z obravnavo stanovanjske problematike bomo nadaljevali tudi v prihodnjem letu.

Želite podpreti naše delo v 2024? Naše preiskave že 9 let omogočate bralke in bralci z donacijami, vsaka donacija šteje in nam sporoča, da se vam zdi naše delo pomembno. Hvala! Želim vas podpreti z donacijo >>

Avtorji projekta:

Taja Topolovec (vodja projekta, urednica in avtorica besedila), Metod Blejec (zbiranje podatkov, geolociranje, fotografije, ilustracije, infografike in snemanje na terenu), Nina Hlebec (zbiranje in preverjanje podatkov, pregled obstoječih poročil, preverjanje informacij in pridobivanje odzivov, lektura, snemanje zvoka), Aljaž Sluga (zajem podatkov in analize), Una Rebić (montaža in oblikovanje videa), Hana Radilovič (pridobivanje in preverjanje podatkov).