»Pogodbo podaljšujemo na eno leto, zato me vsako leto pred podaljšanjem skrbi, če in za koliko se bo najemnina povišala,« je odgovorila najemnica.

Najemnik je izpostavil: »Cene so kar ogabne in grozne. Stanovanje delim z dvema sostanovalkama in je 1000 evrov brez stroškov, ki so tudi previsoki.«

Tretji najemnici dodaten stres pri misli na selitev povzroča to, da ima psa: »Preden najdem stanovanje, v katerega se bom sploh smela vseliti, lahko traja tudi pol leta. In največkrat ne bom imela kaj dosti izbire, kakšno bo.«

Finančna ranljivost in bivanjska negotovost sta bili najbolj pogosti skrbi, ki so jih izpostavili sodelujoči v naši anketi o stanovanjski problematiki.

Tovrsten strah je izpostavila tudi najemnica, ki trenutno živi v stanovanju, ki je dokaj poceni. Skrbi jo, »da bo lastnik prekinil pogodbo in si ne bo več mogla privoščiti bivanja v mestu, kjer dela«.

Naslednje najemnik je kot svojo glavno skrb izpostavil, da 70 odstotkov prihodka daje za najem in stroške, živi pa s preostalimi 30 odstotki. In teh 30 odstotkov ni dovolj za preživetje.

Zbiranje odgovorov najemnic in najemnikov je potekalo med marcem in junijem 2025. V analizo odprtega vprašanja o največji skrbi glede trenutne bivalne situacije smo vključili vseh prejetih 756 odgovorov, ki smo jih prejeli.

Na podlagi analize smo identificirali 23 ključnih pojmov, ki so se pojavljali v odgovorih, in jih razporedili v štiri glavne skrbi najemnic in najemnikov: strah pred finančno ranljivostjo, bivanjsko negotovostjo, podrejenostjo volji najemodajalca in zaskrbljenost zaradi neučinkovitosti stanovanjske politike.

Samo 2 odstotka vprašanih v najemu nimata skrbi

Skoraj dve tretjini omemb najemnikov se nanašata na finančno ranljivost in bivanjsko negotovost, ki sta neposredni posledici najemanja.

Najemniki so omenjali previsok znesek najemnine, nenadno podražitev najemnine in stroškov, nezmožnost varčevanja in finančno nevzdržnost najemanja.

Opozarjali so na pomanjkanje dolgoročne stanovanjske varnosti, kratkoročnost najemnih pogodb, stalno negotovost glede izselitve, nepredvidljivost odpovedi oddajanja, težave z iskanjem novega bivališča in nezmožnost zagotavljanja bivanjske varnosti svojim otrokom.

Petina vseh omemb najemnikov se nanaša na hierarhičnost razmerja med njimi in najemodajalci, v katerem najemniki zasedajo podrejen položaj. Pri tem so omenjali bivanjske razmere, neavtonomnost glede odločanja, kako bodo bivali, pomanjkanje vzdrževanja stanovanja, samovoljnost lastnika in kršenje zasebnosti.

Dobrih petnajst odstotkov omemb se nanaša na neučinkovitost stanovanjske politike.

Najemniki so omenjali, da ni zakonov, ki bi omejevali rast najemnin, hkrati pa se omejuje gradnja in ni dostopa do neprofitnih stanovanj. Skrbi jih tudi, da prihodnje spremembe na področju stanovanjske zakonodaje statusa najemnikov ne bodo izboljšale. Omenjali so na primer, da ni zakonske omejitve rasti najemnin, Skrbela jih je nedostopnost lastne nepremičnine zaradi neobvladljivo visokih cen nepremičnin, poudarjali pa so tudi značilnosti stanovanjskega kreditiranja, ko kljub primernim dohodkom in dokazljivemu rednemu plačevanju najemnine najemnikom banke ne priznavajo kreditne sposobnosti za nakup lastne nepremičnine.

Večkrat so poročali tudi, da bi bil znesek odplačevanja kredita enak mesečni najemnini. Omenjali so tudi oddajanje na črno, ki se kaže v plačevanju najemodajalcem na roke in odsotnosti najemnih pogodb. Prav tako so izpostavljali pomanjkanje državnih cenovno dostopnih stanovanj, nedelujočo stanovanjsko zakonodajo in problem turističnega oddajanja.

Samo nekaj manj kot dva odstotka omemb najemnikov je menilo, da z najemom nimajo skrbi.

Najeto stanovanje je edini dom: skoraj 40 odstotkov sodelujočih v najemu živi že več kot 11 let

V nadaljevanje analize smo vključili skupno 683 vprašalnikov, ki so bili izpolnjeni v celoti.

Med sodelujočimi je večina, 65 odstotkov, najemala stanovanje v Ljubljani. V izrazito manjših deležih sledijo sodelujoči najemniki iz Maribora (6,1 odstotka), Kranja (3,2 odstotka) in Kopra (2,3 odstotka).

Večina sodelujočih, 85 odstotkov, v najetem bivališču prebiva ves čas in nima drugega bivališča. Prav tako večina, 92 odstotkov sodelujočih, nima v lasti ali solastništvu druge nepremičnine, iz česar lahko zaključimo, da je najeto stanovanje za večino sodelujočih njihov edini dom.

V najemu jih večina živi že več let, skoraj 40 odstotkov več kot enajst let. Manj kot eno leto je v času izpolnjevanja ankete v najemu živelo 5 odstotkov sodelujočih.

Večina sodelujočih najema stanovanje v večstanovanjskih zgradbi ali hiši, najmanj je bilo med sodelujočimi najemnikov samostojnih hiš.

Povprečna kvadratura najetega bivališča je bila 49,6 kvadratnih metrov, z najmanjšo kvadraturo 5 kvadratnih metrov, kar predstavlja najeto sobo v stanovanju.

Povprečna površine najete sobe je znašala okoli 16 m2 za sobo v stanovanju ali hiši in 51 m2 za stanovanje oziroma 59 m2 za stanovanje v hiši. Povprečna površina najete hiše je bila 115 m2.

Večina sodelujočih je živela v najeti nepremičnini z vsaj še z eno osebo, med katerimi so bili najpogosteje partnerji. Z otroki je živelo dobrih 20 odstotkov najemnikov.

Najemnina: zadnja plačana najemnina povprečno 670 evrov mesečno

Zadnja plačana najemnina je v povprečju znašala 670 evrov. Večina najemnikov ni bila med prejemniki subvencije tržne najemnine, prejemnikov je bilo v našem vzorcu samo 3,2 odstotka.

Večina, nekaj več kot 80 odstotkov, najemnikov je plačala ob začetku najema tudi vsaj eno varščino.

Od dodatnih stroškov ob najemu so sodelujoči omenjali še plačilo provizije agenciji, strošek notarskih storitev, plačilo ene najemnine vnaprej in dodatne stroške, ki so jih imeli ob vselitvi, predvsem z nakupom opreme v stanovanju.

Povprečna najemnina na kvadratni meter se je tako gibala med 13,4 evra na kvadratni meter za celotno stanovanje, 7,7 evra na kvadratni meter za celotno hišo in 40,6 evra na kvadratni meter za najem sobe v stanovanju.

V trenutnem bivališču večina biva že več kot dve leti, od tega 33 odstotkov najemnikov biva v trenutnem bivališču med 2 in 5 let, 27 odstotkov pa pet in več let.

Če primerjamo višino prve najemnine, ki so jo plačali v trenutnem bivališču, je bila začetna povprečna mesečna najemnina 547 evrov v primerjavi z zadnjo, ki je v povprečju znašala 670 evrov. Razlika med povprečno začetno in zadnjo povprečno plačano najemnino je bila dobrih 123 evrov.

Skoraj vsi sodelujoči najemnino plačujejo mesečno. Nekaj več kot polovica sodelujočih najemnino nakazuje, okoli 40 odstotkov pa najemnino plača osebno v gotovini.

Najemna pogodba: večina ima sklenjeno pogodbo za določen čas za eno leto

Pogodbo za najem je imela večina najemnikov, nekaj več kot 70 odstotkov za določen čas in 14 odstotkov za nedoločen čas. Največ pogodb za določen čas je bilo sklenjenih za eno leto, del najemnikov je dodal tudi, da imajo sklenjeno pogodbo za eno leto z možnostjo podaljšanja.

Brez sklenjene najemne pogodbe je bilo 14 odstotkov najemnikov.

Med najemniki, ki imajo sklenjeno pogodbo, je 23 odstotkov najemnikov navedlo, da se dejanska plačana najemnina razlikuje od najemnine, ki je opredeljena v pogodbi.

Iz podatkov o dejansko plačani najemnini in najemnini, navedeni na pogodbi, smo preračunali, da je bilo v povprečju odstopanje med opredeljeno in dejansko plačano najemnino 289 evrov.

Na vprašanje, zakaj se njihova dejansko plačana najemnina razlikuje od pogodbene, je kot razlog večina najemnikov navedla davčno zatajitev. Sledili sta samovoljnost lastnika in podražitev najemnine, manjši delež pa je nižji znesek v pogodbi navedel kot pogoj za to, da lahko plačujejo nižjo najemnino.

Prijava bivališča: skoraj 30 odstotkov najemnikov nima uradno prijavljenega bivališča

Približno polovica najemnikov ima na naslovu najetega bivališča prijavljeno začasno bivališče, samo dobrih 20 odstotkov je odgovorilo, da imajo prijavljeno stalno bivališče. Skoraj 30 odstotkov pa je odgovorilo, da nimajo uradno prijavljenega bivališča.

Med razlogi, zakaj nimajo uradno prijavljenega bivališča, so najemniki med drugim navajali prepoved prijave bivališča, da prijave ne potrebujejo, to, da za najem nimajo pogodbe, »birokratske razloge« in to, da tega še niso uspeli urediti.

Načrti in upi za prihodnost: še tri leta bi radi ostali v trenutnem najemu, čez pet let pa bi se selili v lastno nepremičnino

Najemnike in najemnice smo vprašali tudi, kakšen je njihov načrt za bivanje v naslednjih treh letih in kakšna je želja za prihodnost. Zanimalo nas je, kje si želijo bivati čet pet let.

Najpogostejši odgovor na vprašanje o načrtu v naslednjih treh letih je bil ostati v trenutnem najemu, sledili so nakup v istem kraju, nakup v drugem kraju in najem cenejše nepremičnine.

Vendar pa se v najemu ne vidijo dolgoročno. Večina trenutnih najemnikov si želi, da bi čez pet let živeli s svoji lastni nepremičnini. Največ si ji želi kupiti nepremičnino v kraju, kjer trenutno živijo v najemu.

Naše dosedanje analize stanovanjske problematike kažejo, da uresničitev te želje ne bo zelo enostavna.

Zahvala uredništva: Zahvaljujemo se vsem, ki ste se odzvali na naš poziv k sodelovanju in nam pomagali zbrati podatke za analizo. 

Sodelujoči pri projektu:

Vodja analize in urednica: Taja Topolovec

Zajem podatkov (zastavitev vprašalnika, postavitev, zbiranje): Taja Topolovec, Mirjana Storjak

Analize vprašalnikov: Aljaž Sluga (podatkovne analize), Mirjana Storjak (analize odprtih odgovorov, kodiranje)

Besedilo članka: Taja Topolovec

Oblikovanje infografik in ilustracija: Metod Blejec

Preverjanje podatkov: Klara Širovnik, Mirjana Storjak

Priprava izbora izjav najemnic in najemnikov: Urban Tarman

Lektura: Ana Bogataj