»Zaradi selitve vsako leto vzamem dopust, zaradi česar sem popolnoma skurjena, saj se selim, namesto da si spočijem. Vsaka selitev pa finančno stane, poleg tega pogosto plačaš nepremičninarja in dvojno najemnino. Pa še z varščino se zafrkavaš,« nam je v vprašalniku odgovorila najemnica, ki se zaradi prodaje najemniškega stanovanja ponovno seli.

Stanovanja v Ljubljani so vse dražja, se bo na podlagi izkušenj strinjala večina najemnikov v glavnem mestu.

Želite spremljati naše objave na področju stanovanjske problematike? Naročite se na naše e-novice.

Ob tem pa je najem nestabilna oblika bivanja, kjer se veliko najemnikov boji odpovedi pogodbe, zvišanja najemnine, ki je ne bodo več mogli plačevati, ali tega, da lastniki najemne pogodbe ne bodo podaljšali. To so bili do sedaj najpogostejši odgovori v našem vprašalniku o najemu tržnih stanovanj.

Pri Pod črto smo želeli preveriti, med čim lahko najemnice in najemniki, ki iščejo novo domovanje za najem, sploh izbirajo.

Novo temo o problematiki dostopnosti najema začenjamo z analizo oglasov za najem tržnih stanovanj, v kateri nas je zanimalo, kaj imajo najemnice in najemniki sploh na izbiro za najem in po kakšnih cenah. Analizo začenjamo v Ljubljani.

Za obdobje analize smo določili dobre tri mesece, kar smo ocenili kot obdobje, v katerem bi potencialni najemnik iskal novo stanovanje za selitev.

V našo analizo smo tako vključili spletne oglase, ki so bili objavljeni med 3. aprilom in 21. julijem 2024. Analizirani oglasi vključujejo tako oglase za najem stanovanj kot za najem hiš.

Potencialni najemnik, ki bi novo bivališče za najem iskal v omenjenem obdobju, bi torej lahko izbiral med skupno 1595 oglasi za stanovanja s povprečno oglaševano ceno najema 1014 evrov na mesec in med 59 oglasi za hiše s povprečno oglaševano ceno najema 2671 evrov na mesec.

Oglasi z nizkimi cenami so redki

Najnižja cena za najem stanovanja med vsemi analiziranimi oglasi je bila 300 evrov mesečno, najvišja pa 4500 evrov mesečno.

Objavljeni so bili samo trije oglasi za stanovanja z oglaševano najemnino 300 evrov na mesec, in sicer za garsonjere v velikosti 17, 15 in 12 kvadratnih metrov.

Tudi pri najvišji oglaševani najemnini 4500 evrov mesečno so bili objavljeni trije oglasi za stanovanja, in sicer za štiri in večsobna stanovanja s površino med 183 in 262 kvadratnimi metri.

Najnižja oglaševana cena za najem hiše je bila 590 evrov mesečno. Gre za hišo, ki se po navedbi ponudnika nahaja 25 minut vožnje iz centra Ljubljane. Naslednji najcenejši oglas za hišo je imel oglaševano najemnino v višini 800 evrov mesečno, tretji najcenejši pa 1000 evrov mesečno.

Najvišja oglaševana cena za hišo je bila 6000 evrov. V analizo smo zajeli dva oglasa: v prvem so oglaševali hišo, ki naj bi bila po navedbah ponudnika primerna za diplomatsko rezidenco, in v drugem hišo, ki naj bi bila prilagojena za medicinsko dejavnost.

Med oglasi, ki so bili objavljeni v obdobju, vključenem v našo analizo, je bilo objavljenih največ oglasov za dvosobna stanovanja, sledile so garsonjere in trisobna stanovanja.

V analiziranem obdobju je bilo največ oglasov objavljenih za nepremičnine, umeščene v upravno enoto Ljubljana Šiška. Sledita upravni enoti Bežigrad in Vič – Rudnik.

Analiza oglasov, ki so bili objavljeni v izbranem obdobju, je pokazala, da se je pri 1654 oglasih cena najemnine gibala med 300 in 6000 evri mesečno.

Največ oglasov, skupno 248, je imelo oglaševano mesečno najemnino v višini 700 evrov mesečno.

Povprečna oglaševana cena najema na kvadratni meter je bila za stanovanja skoraj 18 evrov na kvadratni meter in za hiše skoraj 14 evrov na kvadratni meter.

Kot je razvidno iz prikaza gostote oglasov, je bil največji razpon cen pri najemninah za hiše in večja stanovanja.

Povprečna oglaševana cena za najem garsonjere skoraj 600 evrov, za dvosobno stanovanje presegla tisočaka

Povprečna oglaševana cena za najem garsonjere je bila 593 evrov mesečno s srednjo vrednostjo 600 evrov. Povprečna oglaševana cena za najem dvosobnega stanovanja je bila 1026 evrov, s srednjo vrednostjo 900 evrov. Za trisobno stanovanje pa je najemnina povprečno znašala 1363 evrov mesečno, s srednjo vrednostjo 1250 evrov mesečno.

Povprečna oglaševana cena najema samostojne hiše je bila 2673 evrov mesečno, s srednjo vrednostjo 2500 evrov.

Nepremičninske agencije: oglaševana cena praviloma ustreza realizirani ceni

Cene najema v naši analizi so seveda oglaševane in ne dejansko realizirane cene ob najemu.

Med zajetimi oglasi je bilo od skupno 1595 oglasov za stanovanja 915 zasebnih ponudb in 680 oglasov nepremičninskih agencij.

Pri hišah je bilo 45 oglasov nepremičninskih agencij in samo 14 zasebnih ponudb.

Z vprašanjem o tem, v kolikšni meri se oglaševane cene iz naše analize razlikujejo od realiziranih najemnin, smo se obrnili na nepremičninske agencije z največ objavljenimi oglasi, ki smo jih vključili v našo analizo. Odgovorili so nam iz dveh.

Z nepremičninske agencije Baza agencija so nam odgovorili, da je bila v obdobju med 3. aprilom in 21. julijem 2024 oglaševana cena najema praviloma tudi realizirana cena, medtem ko v začetku letošnjega leta opažajo, da je oglaševana cena običajno nekoliko višja od realizirane.

Teja Majcen Pušnik, pomočnica direktorice v Baza agenciji, je pojasnila, da je najemni trg izredno dinamičen, razmerje med povpraševanjem in ponudbo se namreč lahko zelo hitro spremeni, kar vpliva na cene najemnin in razpoložljivost nepremičnin.

Podobne izkušnje imajo tudi pri nepremičninski agenciji Stoja Trade. Oglaševane cene so dejansko tudi realizirane cene, nam je odgovoril direktor agencije Zoran Đukić. Pri najemu je po njihovih izkušnjah zelo majhno odstopanje med obema cenama.

Po oceni Đukića so naši podatki o povprečnih cenah na nepremičnino in kvadratni meter blizu realnemu stanju na trgu.

Tudi v podjetju Baza agencija so potrdili, da so se cene v analiziranem obdobju za stanovanja realno gibale med 18 in 20 evri na kvadratni meter.

Dodali so opozorilo, da je pri hišah več spremenljivk. Bruto in dejanska bivalna površina se pri hišah namreč precej bolj razlikujeta kot pri stanovanjih. Po njihovih izkušnjah je na območju znotraj obvoznice cena najema hiše na kvadratni meter primerljiva s stanovanjem.

Pri Pod črto dodajamo še, da je analiza oglaševanih cen hiš manj zanesljiva tudi zaradi velikosti vzorca, saj smo v analizo vključili samo 59 oglasov, ki so bili objavljeni med 3. aprilom in 21. julijem 2024.

Nepremičninske agencije: največ povpraševanja po dvo- in trosobnih stanovanjih, garsonjerah in hišah z najemnino do 2000 evrov mesečno

Kot smo prikazali v infografiki na vrhu članka, je bilo med zajetimi oglasi največ dvosobnih stanovanj in garsonjer. Zato nas je zanimalo, v kolikšni meri ponudba v oglasih odgovarja povpraševanju na trgu.

Iz podjetja Baza agencija nam je Majcen Pušnik odgovorila, da je po njihovih izkušnjah največ povpraševanja po stanovanjih na zanimivih lokacijah, na primer v Centru, Spodnji Šiški, Kosezah, Trnovem in za Bežigradom. Zaželena so tako manjša stanovanja kot večja, od garsonjer do trisobnih stanovanj. Po njihovih izkušnjah se dlje časa oddajajo stanovanja na manj privlačnih lokacijah.

Po izkušnjah v agenciji Stoja Trade je največ povpraševanja po dvo- in trosobnih stanovanjih, sledijo pa manjše enote, na primer garsonjere, in večja stanovanja. Ob tem so zelo zaželeni najemi manjših hiš, tudi v okolici Ljubljane z najemnino do 2000 evrov na mesec.

V našem zajemu je bilo hiš s ceno najemnine do vključno 2000 evrov na mesec 19 od skupno 59 hiš.

»Opažamo, da so cene v zadnjih dveh letih zelo narasle in da cene najemnin rastejo predvsem zaradi kratkoročnih oddajanj Airbnb,« je odgovoril Đukić. Po njegovi oceni lastniki donos primerjajo s tistim, ki bi ga imeli v primeru kratkoročnega oddajanja turistom.

Dodal je tudi, da je ponudba stanovanj za najem omejena in da primanjkuje predvsem novejših stanovanj z dvigalom in garažo. »Na trgu je predvsem veliko ponudbe starih stanovanj,« je pojasnil Đukić.

Kot smo pisali že v članku o dostopnosti novogradenj, je eden izmed problemov stanovanjskega fonda v Ljubljani njegova starost.

Kot ugotavlja študija o stanovanjski problematiki v Ljubljani iz leta 2018, ki so jo pripravili na Inštitutu za študije stanovanj in prostora, je povprečno stanovanje staro skoraj 50 let.

Analiza Pod črto: s 300 evri za najem bi lahko izbirali med tremi stanovanji, s 400 evri med 35 stanovanji

Ponudba stanovanj, med katerimi lahko najemniki dejansko izbirajo, je zelo odvisna od razpoložljivih sredstev za najemnino.

Posameznik, ki ima za najem na voljo 300 evrov, bi v treh mesecih, v katerih smo zajeli oglase, lahko izbiral samo med tremi stanovanji. S 400 evri se ponudba razširi na 35 stanovanj. Med več kot 100 oglasi za najem stanovanja bi lahko izbirali šele z najemnino v višini 500 evrov mesečno.

Kar pa pomeni, da si posameznik z minimalno plačo praktično ne more privoščiti samostojnega najema stanovanja.

Minimalna bruto plača za leto 2024 je bila 1253,9 evra, se pravi neto približno 903 evre.

Po še vedno veljavnem sklepu o minimalni kreditni sposobnosti, ki ga je leta 2023 sprejela Banka Slovenije, mora posamezniku brez vzdrževanih družinskih članov od njegovega mesečnega prihodka po poplačilu kredita ostati 745 evrov.

Sklep Banke Slovenije upošteva izračun minimalnih življenjskih stroškov Inštituta za ekonomska raziskovanja iz novembra 2022 v višini 669,8 evra, ki jih je banka prilagodila z napovedjo inflacije za leti 2023 in 2024.

Če bi to omejitev upoštevali v primeru najemnin, ima posameznik z minimalno plačo za najemnino na voljo približno 158 evrov. Kot je pokazala naša analiza oglasov med 3. aprilom in 21. julijem 2024, za ta denar v Ljubljani ni mogoče najeti nobenega stanovanja.

Posameznika z dvema minimalnima plačama brez vzdrževanih družinskih članov, ki bi si želela deliti stanovanje, pa bi lahko v treh mesecih izbirala samo med tremi oglasi za stanovanja.

S problematiko dostopnosti stanovanj v Sloveniji se bomo dalje ukvarjali tudi v letu 2025. Kako nam lahko pri tem pomagate? Če živite v tržnem najemu, nam lahko pomagate zbrati dodatne podatke o dostopnosti tržnih najemnih stanovanj tako, da rešite naš vprašalnik. Ne bo vam vzelo več kot deset minut. Lahko pa naše delo podprete tudi z donacijo po svojih zmožnostih.

Sodelujoči pri projektu o dostopnosti najemnih stanovanj:

Vodenje preiskave in analize, priprava članka, novinarsko delo: Taja Topolovec

Zajem podatkov in podatkovne analize: Aljaž Sluga

Preverjanje podatkov, infografike, ilustracije in fotografije: Metod Blejec

Video produkcija: Una Rebić

Preverjanje podatkov: Klara Širovnik

Pridobivanje dela podatkov in preverjanje podatkov, uredniško preverjanje podatkov (factchecking): Urban Tarman

Pomoč pri zastavitvi in postavitvi vprašalnika za najemnike: Mirjana Storjak

Sodelovanje pri preliminarnem delu zbiranja podatkov (v letu 2024): Nina Hlebec

Lektura: Ana Bogataj

Uredniško pojasnilo: članek smo z dodatnimi podatki in informacijami dopolnili 12. marca 2025; v infografiki “Povprečna cena na enoto po tipu nepremičnine” smo 1. aprila 2025 uskladili navedbo vira z ostalimi infografikami.