Branje tega prispevka vam bo vzelo približno 11 minut

Članek je objavljen tudi v sobotni prilogi časnika Večer

Na javni medobčinski sklad v Mariboru je pred časom prišla gospa, recimo ji Marica, ker je zbegana ugotovila, da živi v neprofitnem stanovanju. Marica v stanovanju živi že leta in zanj plačuje polno najemnino. Z najemodajalko, recimo ji Jožica, se redko vidita, saj ta živi v Dubrovniku. Da preplačuje najemnino za neprofitno stanovanje, je ugotovila po naključju.

Jožica, ki ji je stanovanjski sklad dodelil stanovanje pred več kot desetletjem, se je iz neprofitnega stanovanja izselila in si omislila podnajemnico. Novo življenje v enem izmed najdražjih mest na Hrvaškem ji omogoča tržna najemnina, ki jo za neprofitno stanovanje prejema od Marice.

Kako je to mogoče? Stanovanjski skladi sicer lahko vsakih pet let preverjajo finančno stanje in upravičenost do stanovanja nekaterih najemnikov neprofitnih stanovanj. Obstaja dobršen del najemnikov, ki jih skladi ne smejo preveriti. Za najemnike, ki so stanovanje pridobili pred letom 2003, stanovanjski zakon prepoveduje preverjanje njihovega finančnega stanja.

Takšnih najemnikov ni malo: kar 641 od 1870 stanovanj oziroma več kot tretjino vseh neprofitnih stanovanj v lasti Javnega medobčinskega stanovanjskega sklada Maribor je bilo oddanih pred letom 2003. V Ljubljani je teh stanovanj še nekaj odstotkov več: od 4112 stanovanj so jih okoli 1500 oddali pred letom 2003.

Primeri, ko nepravilnosti pridejo na dan po naključju, zgolj zaradi prijav, pa so izjemno redki: zgornji primer je celo edini takšen, ki ga beleži mariborski sklad.

Koliko je podnajemnikov v neprofitnih stanovanjih, ki do njih niso upravičeni, je zato nemogoče izvedeti. “Verjetno se dosti takšnih ljudi skriva,” pove Jožica Mikić Horvat, dolgoletna prostovoljka pri Društvu prijateljev mladine Maribor in članica strokovne komisije mariborskega stanovanjskega sklada. “Ljudje so dobili naša stanovanja, živeli v njih dvajset let, medtem pa so si uredili finance in zgradili hiše. V stanovanja so namestili podnajemnike, ki jim zdaj zaračunavajo tržno najemnino stanovanja. Zakaj se pa njih ne bi smelo preverjati? To je noro!”

Medtem ko število prosilcev iz leta v leto vse bolj presega število neprofitnih stanovanj, se stanovanjski skladi srečujejo z nesmisli, ki onemogočajo primerno razdelitev stanovanj. Poleg tega, da dohodka nekaterih najemnikov ne smejo preverjati, je dohodek, do katerega je posameznik še upravičen do neprofitnega stanovanja, tako visok, da so do neprofitne najemnine upravičeni tudi posamezniki, ki zaslužijo dvakratnik povprečne slovenske plače. Medtem pa na neprofitno stanovanje čaka 6600 prosilcev – večinoma takšnih, ki si tržne najemnine ne morejo privoščiti. Država namerava urediti stanovanjsko problematiko z nedavno sprejeto stanovanjsko resolucijo, ki pa ne pove, kako bodo financirali visokoleteče cilje v resoluciji.

Neprofitno stanovanje pri 2010 evrih neto plače

Neprofitna stanovanja zagotavljajo stanovanjski skladi ali občine, da bi pomagali socialno ogroženim posameznikom in družinam. Glavna pogoja za upravičenost do neprofitnega stanovanja sta dohodek in premoženje posameznika. Drugi dejavniki, kot so številčnost družine ali posebne potrebe posameznika, prosilca nato uvrščajo višje ali nižje na seznamu prosilcev.

Dohodkovni cenzus, do katerega je posameznik še upravičen do neprofitnega stanovanja, je trenutno postavljen izredno visoko. Za enočlansko gospodinjstvo dohodek ne sme preseči 2010 evrov mesečno neto dohodka, medtem ko štiričlanska družina ne sme imeti več kot 3720 evrov neto prihodka. Za posameznika to pomeni, da je do neprofitnega stanovanja upravičen tudi, če njegov dohodek za dvakrat presega povprečno slovensko plačo, ki je malenkost več kot tisoč evrov neto.

Lahko se zgodi, da odvetnik s plačo 2010 evrov neto in delavec z minimalno plačo kot soseda živita v povsem enakem stanovanju in zanj plačujeta povsem enako najemnino. V primeru manjšega stanovanja za eno osebo, 30 kvadratov velikega, je neprofitna najemnina okoli 105 evrov. Za prvega bi strošek najemnine predstavljal pet odstotkov plače, drugi pa samo za najemnino plača skoraj petino svoje plače. Za stroške, hrano in druge izdatke mu ostane na voljo manj kot 500 evrov, medtem ko njegov sosed za plačilo najemnine skoraj ni posegel v svojo plačo.

“V idealnem svetu bi bila taka meja dohodka, do katere je posameznik še upravičen do stanovanja, čisto v redu,” pove Sašo Rink, direktor Javnega stanovanjskega sklada Ljubljana. “To bi bil srednji razred. Ampak glede na pomanjkanje neprofitnih stanovanj bi bilo mejo upravičenosti treba znižati. To so anomalije, ki jih je treba odpraviti.”

Ker je določena meja dohodka, pri kateri je posameznik še upravičen do neprofitnega stanovanja, tako visoka, so lani v ljubljanskem stanovanjskem skladu izmed več kot 4000 najemnikov našteli zgolj štiri primere, kjer je dohodek nekoga presegel cenzus, v Mariboru pa pri nekaj manj kot 1900 najemnikih samo enega.

Sašo Rink opozarja še na kup drugih zakonskih nesmislov, ki sklad ovirajo pri izvajanju učinkovite stanovanjske politike. Recimo: če najemnik za neprofitno stanovanje najde podnajemnika, mu mora sklad najprej poslati opomin in mu ne more takoj odvzeti stanovanja. Jožica, katere zgodbo smo povedali na začetku, bi torej neprofitno stanovanje, čeprav je vanj sprejela podnajemnico, potencialno lahko obdržala. Prav tako bi ga lahko obdržala, če bi se ugotovilo, da je stanovanje zapustila za več kot tri mesece ali pa se vanj sploh ne bi vselila.

Čeprav vsi našteti primeri nakazujejo na to, da Jožica neprofitnega stanovanja ne potrebuje več, se nespoštovanje predpisov šteje zgolj kot kršitev. Če najemnik kršitev odpravi – kar se zgodi v večini primerov –, neprofitno stanovanje obdrži. Tak sistem torej nagrajuje kršitelje – ob še tako hudih kršitvah se lahko zanesejo na to, da bodo sankcionirani le z opominom. Kršitelje lahko izselijo le takrat, ko kršitev po prejetem opominu ne odpravijo.

Prosilcev je preveč, stanovanj premalo

Tudi pri najemnikih, ki so stanovanje pridobili po letu 2003 in zato sklad njihovo finančno stanje preveri vsakih pet let, zaradi visokega dohodkovnega cenzusa izselitev večinoma ni. Ljudje, ki so si od pridobitve stanovanja finančno opomogli, še vedno plačujejo cenejšo najemnino.

Lara je zanosila zelo mlada. Komaj osemnajst let je bila stara, ko je rodila najstarejšo hčerko. Še vedno se je šolala, zato si s partnerjem nista mogla privoščiti svojega stanovanja. Zaprosila sta za neprofitno stanovanje, a prvo leto na razpisu nista uspela. Niti drugo ali tretje. “In smo pač čakali,” pove Lara, medtem ko se okoli nje podita njena mlajša otroka. “Po tolikih letih sploh nisem več pričakovala, da ga bomo dobili.”

Po osmih letih prijavljanja na razpise in še dveh otrocih, ki sta družino uvrstila višje na seznam upravičencev, se je Lara z družino končno lahko preselila v stanovanje, katerega najemnino so si sposobni privoščiti. Z neprofitnim stanovanjem je Lara končno spet dobila nadzor nad svojim življenjem: ponovno je začela študirati in spet lahko upa na lepšo prihodnost.

Na neprofitno stanovanje v Sloveniji trenutno čaka okoli 6600 gospodinjstev. Največ, blizu 2500, jih je v Ljubljani. Javni stanovanjski sklad Ljubljane je bil v letu 2014 zmožen stanovanje zagotoviti samo 14,9 odstotka prosilcem, 85 odstotkov jih je ostalo brez stanovanja.

Število prosilcev pa strmo narašča. Le v Ljubljani je leta 2014 za stanovanje zaprosilo 3432 ljudi, kar dvakrat več kot leta 2004. Največ ljudi sicer je za neprofitno stanovanje zaprosilo leta 2012, ko je kriza najmočneje pritisnila na državo. V tem letu je samo v Ljubljani za neprofitno stanovanje zaprosilo kar 4028 gospodinjstev. V Mariboru je bilo prosilcev v letu 2004 306, leta 2015 pa 783. Porast prošenj za neprofitna stanovanja je skladen s povečevanjem revščine v Sloveniji – med letoma 2005 in 2014 je število Slovencev pod pragom revščine naraslo z 12,2 odstotka na 14,5.

Čeprav je povpraševanje dosti manjše v Mariboru, tudi tam lahko nastanijo zgolj približno petino vseh tistih, ki so do stanovanja upravičeni. Leta 2014 so v Mariboru nastanili 119 družin in posameznikov, medtem ko jih 415 upa v naslednji javni razpis. Število prosilcev v Mariboru pa stalno raste.

Večina stanovanjskih skladov vsako leto sicer pridobiva nova stanovanja, a rast števila stanovanj niti približno ne sledi rasti števila prosilcev za neprofitna stanovanja. Ob trenutnih razmerah, opozarja Sašo Rink, direktor Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Ljubljana, bi lahko manko stanovanj nadoknadili v štiridesetih letih. Trenutno v Ljubljani pridobijo okoli 100 novih stanovanj letno.

Od aprila lani še večji razkorak med najemniki

Do aprila lani je razlike med prejemniki neprofitnih stanovanj in tistimi, ki na razpisu niso bili uspešni, čeprav so bili do stanovanja upravičeni, vsaj do neke mere manjšala subvencionirana najemnina.

Od spremembe stanovanjske zakonodaje leta 2009 so socialno šibkejši prosilci, ki niso dobili neprofitnega stanovanja, prejemali subvencionirano najemnino za tržno stanovanje. Subvencijo sta vsaka do polovice sofinancirali občina in država. Višina subvencije je bila odvisna od finančnega stanja prosilca, a je vseeno lahko pokrila dobršen del tržne najemnine.

Leta 2012 je Zakon o uveljavljanju pavic iz javnih sredstev omogočil socialno najšibkejšim v tržnih stanovanjih še dodatno pomoč. Zdaj je višina subvencije pokrila strošek tržne najemnine do višine, ki bi jo socialno šibki plačevali za neprofitno stanovanje. S to uvedbo so postale razlike med socialno ogroženimi posamezniki, ki živijo v neprofitnih stanovanjih, in tistih, ki živijo v tržnih, minimalne.

A občine, ki so v celoti pokrivale financiranje dodatnega dela subvencije, so v začetku leta 2015 v Zakonu o uravnoteženju javnih financ občin dodatek stanovanjske subvencije ukinile. Sprememba je začela veljati aprila 2015.

Od takrat so prosilci neprofitnih stanovanj, ki ne uspejo na razpisu, spet v občutno slabšem položaju. “To je bila poteza države, ki je ljudem vzela veliko pravic,” pove Alenka Hebar Lavrič, vodja nevladne organizacije Prelomi, ki pomaga zadolženim in deložiranim posameznikom. “Odkar smo sprejeli zakon, morajo ljudje v tržnih stanovanjih namreč plačevati med 50 in 90 odstotki več kot prej.”

Cena tržnih stanovanj je za socialno ogrožene zdaj postala še bolj neobvladljiva. Sašo Rink, direktor ljubljanskega stanovanjskega sklada, je zato prepričan, da bo za tiste, ki niso uspešni na razpisu za neprofitna stanovanja, zdaj še mnogo težje. “Predpostavljam, da bo zdaj še več prosilcev, pa jih imamo že zdaj konstantno okoli desetkrat več, kot imamo stanovanj,” pove Rink.

Premalo denarja

Ob tem, da sklad deleža najemnikov sploh ne more preverjati, in da je po drugi strani dohodkovni cenzus tako visok, da tudi večini gospodinjstev, ki so si finančno opomogla, ne more zaračunavati tržne najemnine ali najemnikov iz stanovanja izseliti, se skladi soočajo še z visokimi zadolžitvami.

Zadolženi so vsi večji javni stanovanjski skladi. Zadolženost je najvišja v Murski Soboti, tam je 23,3 odstotka proračuna javnega sklada oziroma 1,056.248 evrov. Sledi Ljubljana z 11,1 odstotka oziroma dobrimi 28 milijoni evrov trenutnega dolga.

Ob sprejemu Zakona o javnih skladih, leta 2008, ki določa, da dolg sklada ne sme presegati 10 odstotkov, je bil ljubljanski stanovanjski sklad zadolžen še več, 17,3-odstotno. A čeprav so dolg zmanjšali za šest odstotkov, je dolžniško financiranje trenutno nemogoče.

Ker država ne prispeva nič, je edini vir financiranja občina ali lastni proračun. Ampak – če je edini vir prihodka neprofitna najemnina najemnikov, sklad ne more rasti, opozori Rink. “S temi najemninami je že samo vzdrževanje stanovanj težko, investicije so praktično nemogoče.”

V Ljubljani sicer sklad rešuje občina: ta prispeva skoraj za polovico proračuna in omogoča njegovo rast. Povsem druga zgodba je v Mariboru.

Javni medobčinski stanovanjski sklad Maribor je nastal leta 1992, ker se občine niso mogle uskladiti glede razdelitve denacionaliziranih stanovanj in so jih zato prenesle na sklad. Sedaj sodelujejo večinoma preko potrjevanja letnega poslovnega načrta. Sklada finančno ne podpirajo. “Mi smo samostojna pravna oseba in se financiramo sami,” pove Tanja Vindiš Furman. “Občine nič ne pomagajo.”

Občine skladu Maribor sicer dajo vsa denacionalizirana stanovanja. A to se bo, kot kaže, spremenilo. Občine razmišljajo o tem, da bi nova stanovanja, ki jih bodo z denacionalizacijo prešla v občinsko last, prodale.

Poslovanje sklada je zato še težje kot v Ljubljani, saj se preživlja izključno iz lastnega proračuna. “Kolikor dobimo od najemnin, toliko lahko vložimo v obnovo teh stanovanj. Seveda bi bilo lažje, če bi imeli več sredstev in bi lahko več stvari izvedli,” pove Tanja Vindiš Furman.

Nova najemninska politika

Stanovanjske sklade močno obremenjuje cena neprofitne najemnine, ki ostaja enaka že od leta 2003, ko je bil sprejet prvi stanovanjski zakon. Giblje se nekje med tremi in štirimi evri na kvadratni meter in je enaka ne glede na lokacijo in inflacijo. Cena tržne najemnine za sklad po drugi strani raste skupaj z inflacijo, ki je po podatkih statističnega urada RS med letoma 2004 in 2014 znašala 26,6 odstotka. Tržna najemnina je danes od sedem evrov na kvadratni meter.

Velik razmak med neprofitno in tržno najemnino bi rada odpravila Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu 2015-2025. Resolucija ugotavlja, da so najemniki neprofitnih stanovanj dvakratni prejemniki socialne pomoči – poleg neprofitne najemnine so najemniki večinoma upravičeni tudi do subvencije, ki jim lahko pokrije do 80 odstotkov neprofitne najemnine. To subvencijo financirajo občine, razdeljujejo pa jo centri za socialno delo.

Trenutna ureditev torej socialno ogrožene v tržnih stanovanjih in socialno ogrožene v neprofitnih stanovanjih postavlja v zelo neenak položaj. Tisti v tržnih stanovanjih so upravičeni le do subvencije na tržno najemnino, ki je tudi po subvenciji v večini primerov dražja od neprofitne najemnine. Tisti v neprofitnih stanovanjih pa lahko pridobijo dodatno subvencijo, ki jim, kot rečeno, pokrije celo do 80 odstotkov že tako nizke neprofitne najemnine.

To naj bi se z resolucijo spremenilo. Subvencije in neprofitno najemnino naj bi nadomestil enoten “stanovanjski dodatek”, izračunan na podlagi tako imenovane stroškovne najemnine. Kaj ta najemnina je in kako jo bodo izračunali, na ministrstvu za okolje in prostor, pod pristojnostjo katerega spada stanovanjska problematika, še ne vedo. Naj bi pa stroškovna najemnina realneje ocenila vrednost stanovanja, stanovanjski dodatek pa bi še vedno opravljal funkcijo omogočanja kritja stroškov tudi tistim, ki si visokih mesečnih izdatkov niso sposobni privoščiti. Resolucija tudi ne postavlja nobenih rokov, do kdaj naj bi te ukrepe sprejeli.

Novo najemninsko politiko pozdravljata tako direktor ljubljanskega kot direktorica mariborskega stanovanjskega sklada. Sklada sta zaradi nizkih neprofitnih najemnin in vse višjega dolga najemnikov do sklada namreč v velikih finančnih škripcih.

Največji problem so stroški

Vprašanje pa je, kako bo nov stanovanjski dodatek vplival na socialno šibke – še posebej, če bo nižji od zdajšnjih subvencij. Nekateri najemniki neprofitnih stanovanj tudi ob zdajšnji višini pomoči težko pridejo skozi mesec. Kriza je pustila posledice in v Mariboru stroške neprofitnega stanovanja neredno plačuje vsak četrti uporabnik, v Ljubljani pa že vsak tretji.

Četudi so najemnine, sploh subvencionirane, nizke, so stroški ponekod izredno visoki. Doroteja je za neprofitno stanovanje, veliko 78 kvadratnih metrov, plačevala zgolj 300 evrov najemnine. A z obratovalnimi stroški je bila povsem druga zgodba. “Mi smo samo za plin plačali 200 evrov,” pove Doroteja. “Celotni stroški so poleti nanesli 500 evrov, pozimi pa so se povzpeli tudi na 700, 800 evrov. In to zame ni neprofitno stanovanje. S takimi stroški.”

Skupna cena stanovanja se je pozimi povzpela na 1000 evrov mesečno. Ko je bil Dorotejin mož zaradi nesreče prisiljen prenehati delati, je teh 700 evrov postal neobvladljiv strošek. Neplačane položnice so se kopičile na račun otroških trebuhov in že v nekaj mesecih je njen dolg do sklada narasel do te mere, da je družina dobila zadnji opomin pred izvršbo.

Alenka Hebar Lavrič, vodja nevladne organizacije Prelomi, ki pomaga zadolženim posameznikom, opozarja, da je največji problem najemnikov pri kritju stroškov prav obvladovanje tekočih stanovanjskih stroškov. “Najemnine so zaradi subvencij še dokaj dostopne, problem pa nastane s stroški. Če morate preživeti samo od socialne pomoči, je te nemogoče poravnati. Ker ne ostane več za hrano.”

Sprememb ni ali pa so nekonkretne

Najemniki neprofitnih stanovanj, ki prejemajo subvencijo, so najranljivejši sloj slovenske družbe. Ker si komaj privoščijo mesečne izdatke, je vsaka izguba zaposlitve ali bolezen lahko za prihodnost družine usodna. Nova najemninska politika bo zato morala najti ravnotežje med pomočjo skladu in pomočjo najemnikom.

Ampak to so rešitve, ki ne morejo rešiti problema pomanjkanja neprofitnih stanovanj. Treba je zagotoviti, da bo neprofitnih stanovanj dovolj, da bodo vanje lahko nameščeni vsi, ki si tržnega stanovanja ne morejo privoščiti. To pa se lahko zagotovi zgolj z ustreznim številom stanovanj na eni strani in pravičnemu razdeljevanju obstoječih stanovanj na drugi.

Sprememba zakonodaje, ki bi omogočala stanovanjskim skladom preverjanje vseh najemnikov, je sicer načrtovana, a za zdaj še ni določenega roka zanjo. Po besedah direktorice mariborskega stanovanjskega sklada, Tanje Vindiš Furman, pa še danes obstajajo nasprotovanja proti preverjanju najemnikov, ki so stanovanje dobili pred letom 2003.

Stanovanjska resolucija, ki je bila sprejeta lani, si sicer zadaja mnogo visokoletečih ciljev – med drugim namerava povečati število neprofitnih stanovanj, pridobiti nova zemljišča za gradnjo in zagotoviti namestitev za najranljivejše sloje družbe. Ampak nikjer v resoluciji ni zapisano, kdo bo zagotovil denar za uresničitev teh ciljev. Brez finančne podlage pa stanovanjske resolucije ne moremo označiti za realni načrt, temveč zgolj za spisek želja.